Immobilien in Deutschland: Weiterhin eine gute Anlage?

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Depotstudent Dominik

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Mit steigenden Zinsen und strikten Vorschriften fragen sich immer mehr Menschen, ob Immobilien eigentlich immer noch derart attraktiv sind wie früher. In den vergangenen Jahren erzielte diese Anlageklasse konstant stabile Renditen, die in beliebten Städten sogar oft bis zu 10 % jährlich betrug. Doch die Rahmenbedingungen unterliegen derzeit drastischen Veränderungen und die Zeit der Null-Zinsen-Politik scheint fürs Erste vorbei zu sein. Für Eigenheimbesitzer und Investoren muss das aber nicht unbedingt eine schlechte Nachricht sein.

Denn trotz großflächigem Baurückgang und zeitweise sinkender Immobilienpreise sind viele weitere Kennzahlen nach wie vor sehr positiv. So steigen die Mietrenditen praktisch bundesweit kontinuierlich an, ohne Anzeichen einer Schwächephase zu machen. Auf Mietportalen wie Rentola lassen sich solche Trends besonders gut nachverfolgen, weil man einen realen Einblick zu Preisen, Angebot und Nachfrage im jeweiligen Ort bekommt. Wohnungen bleiben trotz der steigenden Preise heiß begehrt und sind meistens binnen weniger Tage bereits wieder vermietet. Für Investoren, die womöglich als Vermieter agieren möchten, ist das ein positiver Indikator – aber es gibt mehr.

Wie haben sich Immobilienpreise entwickelt?

Zunächst ist es sinnvoll, einen Blick in die Vergangenheit zu werfen. Denn der Grund, weshalb Immobilien als beliebte Anlage gelten, ist vor allem der Aspekt Sicherheit. Das wird speziell aus den vergangenen 15 Jahren deutlich, denn im Zuge sinkender Zinsen und günstiger Finanzierungsoptionen stieg die Nachfrage nach Immobilien rapide an. Über den genannten Zeitraum verdoppelten sich die Preise bundesweit, in beliebten Städten fiel der Anstieg sogar noch höher aus.

Einzig ab 2022 gab es den ersten nennenswerten Dämpfer, der auf den raschen Anstieg des Leitzinses zurückzuführen ist. Das hat kurzfristig die Finanzierungskosten in die Höhe getrieben und mit Hinblick auf die hohe Inflation die Nachfrage einbrechen lassen. Doch es ist mit einer raschen Erholung zu rechnen, sobald die Zinsen wieder sinken. Dass der Markt grundsätzlich funktioniert, ist an den weiteren Anstiegen beim Mietpreis gut erkennbar. Die Nachfrage übertrifft weiterhin das Angebot, von einer Blase kann also keine Rede sein.

Was bedeuten die hohen Zinsen für die Finanzierung?

Aber es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die jetzt höheren Finanzierungskosten die Nachfrage nach Kaufimmobilien kurzfristig belasten. Mittlerweile liegt der Leitzins der EZB bei 4 %, was zuletzt vor der Wirtschaftskrise 2008 der Fall war. Wer sich also heute für eine Immobilie als Anlage entscheidet, muss mit höheren Kosten rechnen, die aber wiederum durch die womöglich niedrigeren Kaufpreise im Jahr 2023 und 2024 teilweise wieder wettgemacht werden.

Deswegen ist möglichst viel Eigenkapital heute wichtiger denn je. Dadurch kann man in manchen Fällen sogar profitieren: niedrigere Kaufpreise und wenig teures Fremdkapital sind eine ideale Voraussetzung für eine gute Anlage. Da die Bauzinsen sich an den 10-jährigen Bundesanleihen orientieren, sind die Anstiege nicht ganz so drastisch wie bei kurzfristigen Krediten. Je nach Dauer liegen Hypothekendarlehen derzeit bei rund 4 % Jahreszins. Zum Vergleich: Im Jahr 2018 lag der Zinssatz im günstigsten Fall bei gerade einmal 1,2 %.

Es ist mit weiteren Zinserhöhungen der EZB zu rechnen, deswegen ist es kaum sinnvoll, auf günstigere Finanzierungsbedingungen zu warten. Mit Hinblick auf die hohe Inflation kann es noch Jahre dauern, bis es bei Hypothekendarlehen wieder zu einem Umkehrtrend kommt. Für Anleger mit viel Eigenkapital gibt es demnach keinen triftigen Grund, einen Kauf in der Hoffnung auf günstigere Finanzierungskosten aufzuschieben.

Mietrenditen weiterhin auf höchstem Niveau

Während es bei den Kaufpreisen einen sichtbaren Dämpfer gab, der womöglich noch bis ins Jahr 2024 anhalten wird, kennen die Mietpreise nur eine Richtung. In den vergangenen 30 Jahren stiegen diese kontinuierlich an und selbst nach der Wirtschaftskrise 2008 gab es keine Entspannung. Denn die Nachfrage übersteigt seit jeher das Angebot, beim Neubau konnte Deutschland praktisch niemals die gesetzten Ziele erreichen. Das Problem wird sich in den nächsten Jahren aufgrund der hohen Zinsen und Inflation sogar weiter verstärken.

Für Anleger mit viel Eigenkapital kann das aber eine günstige Chance sein. Sie profitieren von den Rückgängen bei Immobilienpreisen, während die Mieten neue Höchstwerte erreichen. Dadurch steigt die Mietrendite: Das Verhältnis zwischen dem jetzt niedrigeren Kaufpreis und den hohen Mieteinnahmen. Liegt die Brutto-Mietrendite bei über 6 %, gilt die Anlage als ausgesprochen attraktiv. Selbst bei einer Eigennutzung kann das eine aussagekräftige Kennzahl sein, um die Attraktivität der Investition vorab zu bewerten.

Besonders in beliebten Städten ist die Nachfrage derart hoch, dass Leerstand für Vermieter mittlerweile ein Fremdwort ist. Innerhalb kürzester Zeit treffen unzählige Bewerbungen von solventen Kandidaten ein, was zur weiteren Risikominimierung beitragen kann. Im Zuge einer geplanten Vermietung gibt es für Investoren also kaum einen Grund zur Sorge – die erwarteten Einnahmen sind praktisch garantiert.

Wie kann die zukünftige Entwicklung aussehen?

Aufgrund der immer noch hohen Inflation ist kurzfristig mit weiteren Zinsschritten der EZB zu rechnen. Das bedeutet, die Fremd-Finanzierungskosten bleiben in den nächsten Jahren weiterhin hoch und die Nachfrage demnach eher gering. So rechnet beispielsweise die Deutsche Bank mit weiteren Rückgängen bei den Immobilienkaufpreisen in den Jahren 2024 und 2025. In der Summe könnten es rund 5 % Wertverlust sein. Doch mit Hinblick auf die schnell gestiegenen Preise in den Jahren zuvor ist das für die meisten Besitzer dennoch verschmerzbar.

Zudem gibt es weiterhin Indikatoren, die auf eine raschere Erholung hindeuten. Der starke Zuzug nach Deutschland treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter voran, auch wenn es sich dabei meistens um die Nachfrage nach Mietobjekten handelt. Deswegen sind Mietpreise und Mietrenditen weiterhin hoch, eine Entspannung oder nennenswerte Rückgänge sind nicht in Sicht. Die Neubauziele der Regierung werden nämlich aufgrund der angespannten Wirtschaftslage mit hoher Wahrscheinlichkeit verfehlt, während der Markt bereits unter notorischem Angebotsmangel leidet.

Fazit: Für Investoren mit Eigenkapital eine gute Gelegenheit

Die Wirtschaftslage mag zwar im Moment ein wenig düster aussehen und hohe Zinsen und Inflation sind keine idealen Rahmenbedingungen für eine bausparfinanzierte Investition. Doch daraus ergeben sich wiederum Chancen für Anleger mit viel Eigenkapital. Wer die Finanzierung zum großen Teil selbst stemmen kann, profitiert von den günstigeren Immobilienpreise und den hohen möglichen Mieteinnahmen.

Aufgrund des starken Zuzugs nach Deutschland bleiben Immobilien in den nächsten 10, 20 und 30 Jahren heiß begehrt. Der geringe Neubau kann Kleininvestoren dabei in die Hände spielen, weil dadurch die Preise konstant hoch bleiben. Und sobald die Zinsen wieder sinken, wird die Nachfrage in die Höhe schießen. Immobilien bleiben also eine attraktive Anlage, insbesondere für Investoren mit viel Eigenkapital.

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