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MEINE ERFAHRUNGEN: Fokus Wohnen Deutschland – Immobilienfonds

Depotstudent Dominik
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Immobilien sind eine eigene Anlageklasse, welche von vielen angehenden Anlegern kritisch betrachtet wird. Die meisten Akteure möchten nicht vom An- und Verkauf von Wohnimmobilien profitieren, weil dies die Mietpreise für alle in die Höhe treibt. Offene Immobilienfonds verfolgen eine andere Strategie, sie erwirtschaften in erster Linie Erträge aus Vermietung und Verpachtung von hochwertigen Liegenschaften.

Im nachfolgenden Artikel geht es um meine Test-Erfahrungen mit dem offenen Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland aus dem Hause Industria Wohnen. Ziel meines Tests ist, herauszufinden, ob es sich um eine empfehlenswerte Geldanlage handelt und welche Zielgruppe davon angesprochen wird. In den einzelnen Abschnitten bringe ich meine Meinung in Form von Fakten, Zahlen und Daten zum Ausdruck, bei Bedarf schrecke ich nicht vor Kritik zurück.

Wissenswertes zum Hintergrund

Hinter dem Fonds steht das Unternehmen Industria Wohnen in Kooperation mit der Kapitalverwaltungsgesellschaft IntReal. Seit mehr als 6 Jahrzehnten ist Industria Wohnen landesweit als Immobilienunternehmen und Manager tätig. Über 16.500 Wohnungen werden von Industria Wohnen betreut, das Investitionsvolumen wird auf mehr als 2,5 Milliarden Euro beziffert.

Als Tochterunternehmen der Degussa Bank realisiert Industria Wohnen in Zusammenarbeit mit der Privatbank MM Warburg wohnwirtschaftliche Investitionen. Institutionelle Investoren können seit einem Jahrzehnt unter 10 Immobilien-Spezialfonds wählen. Fokus Wohnen Deutschland erschließt den heimischen Wohnungsmarkt für private Anleger, die auf Markterfahrung und Fachwissen des 130-Mitarbeiter-Betriebs vertrauen.

Die im Jahr 2009 ins Leben gerufene Firma IntReal ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft, die ihre Dienstleistungen ausschließlich Dritten zur Verfügung stellt. Genauer gesagt hat die IntReal den Fonds Fokus Wohnen Deutschland aufgelegt und verwaltet ihn für die Industria Wohnen. Als KGV wird die Firma von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin lizenziert und überwacht. Insgesamt verwaltet das Unternehmen Assets im Wert von etwa 27,5 Milliarden Euro.

Die besten Depots (mit fetter Prämie) gibt’s hier:

Für wen ist der Fonds Fokus Wohnen Deutschland geeignet?

Fokus Wohnen Deutschland ist der ideale Fonds für Anleger mit langem Investitionshorizont. Er sollte mindestens 5 Jahre, im Idealfall 15 Jahre und länger im Portfolio verbleiben.

Der Fonds eignet sich hervorragend für Marktteilnehmer, die Chancen im heimischen Wohnungsmarkt sehen und diversifiziert anlegen möchten.

Du suchst eine Anlagemöglichkeit mit überschaubarem Kapitaleinsatz und kalkulierbarem Risiko? Dann könnte Fokus Wohnen Deutschland genau das richtige Anlageinstrument für Dich sein.

Im Umkehrschluss bedeutet dies:

Der Fonds ist für kurz- und mittelfristig orientierte Anleger ebenso wenig geeignet wie für Akteure, die von kurzfristigen Markttrends profitieren wollen.

Die Vorteile im Überblick

Es handelt sich bei Fokus Wohnen Deutschland um einen gemäß KAGB konzipierten Publikumsfonds mit zeitgemäßer Transparenz und einheitlichen Haltefristen.

Seine Anlagestrategie ist klar definiert. Es wird in Immobilien in den heimischen Metropolen und Ballungsräumen investiert. Ziel ist einerseits die Nutzung von gegebenen Wachstumschancen, andererseits wird eine optimale Portfoliodiversifikation über die Standorte angestrebt.

Jede Investition wird sorgfältig entschieden und beginnt mit einer Immobilienbewertung durch unabhängige Sachverständige. Das Management nutzt bei der Auswahl detaillierte Analysen hinsichtlich Markt, Standort und Objekt.

Insgesamt beinhaltet das Portfolio des Fonds 39 Objekte mit 2.287 Wohneinheiten und 126 gewerblich nutzbare Einheiten. Es handelt sich überwiegend um junge, moderne Objekte mit neuesten energetischen Standards.

Wissenswertes zum Fonds

Fondsgesellschaft IntReal und Asset Manager Industria Wohnen haben den offenen Immobilienfonds mit der ISIN DE000A12BSB8 im August 2015 in der BRD aufgelegt.

Erträge schüttet der Fonds jährlich direkt nach Bekanntmachung des Jahresberichts aus. Ein an jedem Börsentag erwerbbarer Fondsanteil wird von Industria Wohnen als Mindestanlage definiert. Die Mindesthaltedauer beträgt 24 Monate, zudem muss eine Rückgabefrist von 12 Monaten beachtet werden.

Fokus Wohnen Deutschland konnte seit der Auflage 473 Millionen Euro einsammeln. Seine TER wird mit 1,32 % p. a. angegeben. Zudem gibt es eine Gesamtkostenpauschale Ongoing in Höhe von 1,55 %.

Ausschüttungen

2017 pro Anteil 1,60 Euro. Ein Anteil kostet derzeit 57 Euro.

2018 pro Anteil 1,42 Euro.

2019 pro Anteil 1,30 Euro.

Wertentwicklung

Innerhalb der letzten 5 Jahre hat der Fonds um 24,85 % zugelegt.

3 Jahre Haltedauer resultierten in einem Plus von 15,58 %.

Im Jahr 2019 wurden 5,17 % plus erzielt.

Auf diese Branchen verteilt der Fonds das Anlegerkapital:

Wohnen 92,9 %.

Praxis 2,4 %

Lagerung 1,9 %.

Büro 1,3 %.

Einzelhandel 1,2 %.

Gastronomie 0,2 %.

Pflege 0,1 %.

Anteile erwerben: Voraussetzungen

Um Fondsanteile zeichnen zu können, benötigst Du meinen Erfahrungen entsprechend ein Depot. Anteile vom Fokus Wohnen Deutschland können in jedem Depot verwahrt werden. Indes stellt Dir Industria Wohnen die Eröffnung eines Depots bei den Partnerbanken Degussa, MM Warburg und diversen Sparkassen in Option.

Meiner Ansicht nach solltest Du die Konditionen der vorgeschlagenen Partnerhäuser gründlich überprüfen. Denn die Degussa Bank verlangt beispielsweise Depotführungsgebühren in Höhe von 0,04 %.

Stabile Anker Wohnimmobilien

Fokus Wohnen Deutschland ist zu gut 90 % in heimischen Wohnimmobilien investiert. Diese Anlagestrategie wird sich aller Voraussicht nach sehr vorteilhaft auf die Entwicklung auswirken. Gewerbeimmobilien steht hingegen eine eher unsichere Zukunft bevor.

Natürlich sind Gewerbeobjekte unverzichtbar für die Entwicklung, Produktion und den Vertrieb von Gütern des täglichen Bedarfs. Doch was passierte in der Krise 2020? Viele von ihnen wurden aufgrund gesundheitsbedingter Regularien für Monate geschlossen.

Mieter konnten ihre Verträge nicht mehr erfüllen, zogen aus und meldeten Insolvenz an. Im Einzelfall bedeuten diese Vorgänge für den Fonds eine fallende Vermietungsquote. Dramatisch sinkende Erträge drohen jedoch, wenn im kommenden Winter erneut eine Schließung angeordnet wird.

Eine ähnliche Problematik wurde durch die Krise bei Büro-Immobilien geschaffen. Allerdings wurden aus den Büros nur wenige Mitarbeiter entlassen, die Mehrzahl von ihnen arbeitet seither im Homeoffice.

Unabhängig davon, ob die ergriffenen Maßnahmen sinnvoll waren oder nicht, hat die jüngste Krise gezeigt, dass Gewerbeimmobilien anfällig und keineswegs unverwundbar sind.

Wohnimmobilien werden hingegen immer gebraucht und sie eignen sich im gewissen Rahmen für die gewerbliche Nutzung, beispielsweise als Homeoffice. Hinzu kommt, dass die Regierung mit ihrer Zuwanderungspolitik den Bedarf an Wohnobjekten in die Höhe treibt.

Wohnimmobilien sind daher Investitionen für die Zukunft, welche aufgrund vieler Mieter hohe Sicherheit und Diversifikation bieten. Ein weiterer Pluspunkt ergibt sich aus der Tatsache, dass die Mieten von bewilligten Migranten staatlich garantiert sind.

Unterm Strich stellen Fonds mit Wohnimmobilien viele Vorteile in Option, die von den meisten Marktteilnehmern noch nicht oder nur teilweise wahrgenommen werden.

In den Fokus Wohnen Deutschland investieren, ja oder nein?

Bei einem durchschnittlichen Ertrag von brutto 5 % fällt eine Entscheidung für den Fonds schwer, schließlich mindern 1,32 % TER und Steuern den Ertrag. Ungeachtet dessen bleibt das Anlagevehikel für risikoscheue Anleger interessant, denn die Wertentwicklung findet mit sehr geringer Volatilität statt.

Wer seine Rentenlücke effektiv schließen möchte, muss nach renditestarken und kostengünstigen Investments schauen. Ich habe mich im Rahmen dieses Tests für Dich nach Möglichkeiten umgesehen, und berichte darüber in den nächsten Abschnitten.

Immobilien ETF – die günstige Alternative?

Hierzulande kann auf 3 Wegen in Grundbesitz investiert werden:

  1. Du kannst eine Liegenschaft direkt erwerben.
  2. Außerdem ist die Investition in einen offenen Immobilienfonds möglich.
  3. Der Erwerb von Anteilen an einem börsengehandelten Immobilien-Indexfonds.

Der Kauf einer Liegenschaft ist mit viel Aufwand und Geld verbunden, daneben ist Eigenengagement unverzichtbar.

Wer sich keine Immobilie leisten kann und trotzdem engagiert sein möchte, investiert in einen aktiv gemanagten Immobilienfonds. Das Management hat jedoch seinen Preis und dieser drückt auf die Rendite. Vorteilhaft sind die vergleichsweise niedrigen Mindestanlagesummen sowie die Geldanlage mittels Sparplan.

ETFs auf Immobiliengesellschaften und Real Estate Investment Trusts REIT kommen ohne aufwendiges Management aus, weil lediglich passiv dem jeweiligen Index gefolgt wird. Dementsprechend gering sind die jährlichen Gesamtkosten. Der Börsenhandel führt jedoch zeitweilig zu hoher Volatilität und schreckt risikoscheue Anleger ab.

Ein unverbindlicher Vorschlag

Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF ISIN: LU0489337690

Der ETF wurde im März 2010 in Luxemburg aufgelegt, sein aktuelles Fondsvolumen beträgt 428 Millionen Euro. Den Referenzindex, bestehend aus 104 Positionen, bildet er physisch replizierend mit optimiertem Sampling nach. Die Gesamtkostenquote TER ist mit jährlich 0,33 % beziffert, die Tracking-Differenz mit 0,01 %. Erträge schüttet der ETF nicht aus, sondern reinvestiert diese automatisch.

Warum habe ich diesen ETF gewählt?

Zum einen ist sein Investitionsschwerpunkt die BRD, zum anderen legt er die Mittel der Anleger breit gestreut in europäischen Ländern an. Im Fonds-Portfolio sind sowohl Wohnimmobilien als auch gewerblich nutzbare Objekte enthalten. 15,2 % am Index hält die führende Wohnungsbaufirma Vonovia aus der BRD. Der Emittent ist in Frankfurt am Main ansässig und für seine Seriosität bekannt.

Wertentwicklung

Seit seiner Auflage hat der ETF um 115 % zugelegt, seine jährliche Wertentwicklung wird von Xtrackers mit knapp 8 % beziffert.

2015 erzielte der ETF ein Plus von 18,03 %.

2016 gab er um 5,23 % nach.

2017 war mit plus 12,21 % alles im grünen Bereich.

2018 schloss der ETF mit minus 8,68 % ab.

2019 wurde der Wert um 29,61 % gesteigert.

Während der jüngsten Krise verlor der ETF 32 %, aktuell notiert er immer noch 19,20 % schlechter als im Februar.

Bei 10 Onlinebrokern kannst Du mit diesem ETF einen Sparplan einrichten. 6 Anbieter führen die Sparraten im Rahmen von Aktionen kostenfrei aus.

Immobilienfonds versus ETF

Nachfolgend vergleiche ich für Dich beide Anlageinstrumente. Angaben zum Fokus Wohnen Deutschland zuerst, Fakten zum ETF dahinter.

Ausgabeaufschlag einmalig maximal 5 % – nicht vorhanden.

TER jährlich 1,32 % – 0,33 %.

Ausschüttungen ja – nein.

Konditionen für den Verkauf von Anteilen ja – nein.

Langfristige Wertentwicklung knapp 5 % – fast 8 %.

Beim Vergleich der wichtigsten Details wird deutlich, dass der ETF das günstigere und rentablere Instrument ist. Es darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Volatilität zeitweise Risiken mitbringt, denen nicht jeder Anleger gewachsen ist.

Einem Anleger wird von dem Immobilien ETF eine gewisse Risikobereitschaft abverlangt. Ist diese nicht vorhanden, sollte davon Abstand genommen werden. Ein weiterer Aspekt: Mit dem ETF kann Vermögen aufgebaut werden, der Immobilienfonds ist eher als beruhigender Baustein für das Portfolio gedacht.

Meine Meinung

Nach meinen bisherigen Test-Erfahrungen bin ich der Ansicht, dass es sich beim Fokus Wohnen Deutschland um einen vergleichsweise attraktiven Immobilienfonds handelt. Eine positive Bewertung kann ich aber nicht abgeben, zu viele Details veranlassen mich zur Kritik:

Sehr hohe Gesamtkostenquote.

Ausgabeaufschlag.

Mindesthaltedauer von 2 Jahren.

Rückgabe muss 12 Monate vorher angezeigt werden.

Der ETF gibt dem Anleger mehr Freiheit und ermöglicht spontanes Handeln. Die gesetzliche Haltedauer des offenen Fonds ist auf 2 Jahre festgelegt, zudem musst Du den Verkauf 12 Monate vorher bekannt geben. Anteile des ETF kannst Du hingegen jeden Tag mit geringem Spread an der Börse verkaufen.

Mit dem ETF im Portfolio bist Du auf Dich allein gestellt, als Fonds-Zeichner stehen bei Fragen oder Problemen die erfahrenen Mitarbeiter von Industria Wohnen zur Verfügung.

Du merkst wahrscheinlich, dass eine Bewertung der beiden Anlagevehikel nur möglich ist, wenn der Bewertende seine persönlichen Anforderungen und Anlage-Präferenzen berücksichtigt. Ich hoffe, dass meine Test-Informationen für Deine Entscheidung ebenso hilfreich sind wie meine persönliche Meinung respektive Kritik.

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