MEINE ERFAHRUNGEN: Verifort Capital (Fairvesta)

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Depotstudent Dominik

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Immobilien genießen als Kapitalanlage unter Privatanlegern besten Ruf, allerdings sind die hohen Einstiegspreise für die meisten Interessenten unerreichbar. Für Investitionswillige mit kleinerem Budget gibt es jedoch praktische Lösungen in Form von Immobilienfonds, welche ausschließlich in Gewerbeobjekte investieren. Problematisch erscheint hierbei, den richtigen Partner respektive Emittenten zu finden, weil geschlossene Immobilienfonds vergleichsweise wenig beworben werden. Schwarze Schafe sorgen zudem dafür, dass Anleger regelmäßig schlechte Erfahrungen sammeln.

Ich habe das Unternehmen Fairvesta respektive Verifort Capital einem Test unterzogen und das Ergebnis als persönliche Meinung zusammengefasst. Du musst meine Ansicht oder Kritik nicht unbedingt teilen, meine Erfahrungen müssen nicht die Deinen sein.

Die von mir gemachten Ausführungen möchten für das Thema sensibilisieren und Dich vorsichtig werden lassen. Selbstverständlich ist die finale Bewertung deinerseits von individuellen Ansprüchen und Erwartungen abhängig.

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Wissenswertes zum Unternehmen Fairvesta Verifort Capital

Meinen Recherchen im Netz entsprechend wurde die Firmengruppe Fairvesta im Jahr 2002 von Otmar Knoll gegründet. Das Geschäftsmodell der Anfangszeit wird wie folgt beschrieben:

Das Erzielen von Management- und Provisionserträgen auf der Grundlage von Geschäftsbesorgungsverträgen zwischen seinerzeit 7 geschlossenen Immobilienfonds und der Münchener AVANA Invest GmbH.

Das Unternehmen AVANA Invest tritt hierbei als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KGV) auf. Die von der Fairvesta Gruppe verwalteten Fonds waren wirtschaftlich erfolgreich, weil die sogenannte Akquisitionsstrategie angewendet wurde. Im Wesentlichen besteht diese darin:

• Problematische oder anderweitig unterbewertete Immobilien zu finden und günstig zu erwerben.
• Durch geeignete Maßnahmen den Marktwert zu steigern und für begrenzte Zeit die Objekte lukrativ zu vermieten.
• Erlöse aus dem Verkauf zum bestmöglichen Zeitpunkt zu erzielen.

Zwischen den Jahren 2002 und 2018 ist die Zahl der von Fairvesta verwalteten Immobilienfonds auf 12 angestiegen und die Fondsvermögen auf 800 Millionen Euro. Etwa 18.000 Anleger vertrauten und vertrauen dem Unternehmen bis heute.

Indes berichten einige Fachportale von nicht näher bezeichneten Unregelmäßigkeiten, welche aus Fairvesta ein in der Branche umstrittenes Unternehmen machten. Im Jahr 2018 entschloss sich der Eigentümer sein Unternehmen Fairvesta in Verifort Capital umzutaufen.

Seit der Namensänderung liegt der Fokus mehr auf ausgesuchten Gewerbeimmobilien sowie Seniorenheimen und Hotels respektive attraktiven Spezialimmobilien.

Zur Umstrukturierung der Fonds kam die Ausrichtung auf eine neue Zielgruppe. Verifort Capital präsentiert sich seit der Namensänderung als Investmentplattform für Kleinanleger. Das ist insofern interessant, als der neue Eigentümer von Fairvesta respektive der neuen Verifort Capital eine Gesellschaft der Activum SG, einem institutionellen Investmentmanager, zu sein scheint.

Unverändert geblieben ist das Geschäftsmodell, es werden weiterhin unterbewertete Immobilien angekauft, „restrukturiert“, vermietet und bei günstiger Gelegenheit zu Höchstpreisen verkauft. Unbestätigten Meldungen nach soll die Fairvesta als Unternehmensgruppe bestehen bleiben und Verifort Capital als Marke fungieren.

Ist Verifort Capital unabhängig?

Um das herauszufinden, lohnt sich ein Blick ins Vermittlerregister. Dort findet man zur Verifort Capital Distribution GmbH:

Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO

Auszug aus dem Vermittlerregister zur Verifort Capital Distribution GmbH

Das Agieren als Versicherungsmakler ist ein gutes Zeichen.

Denn: Viele Finanzvertriebe arbeiten als gebundene Versicherungsvertreter oder Versicherungsvertreter und haben damit eine eingeschränkte Auswahl an Produkten zur Verfügung.

Tipp: Wenn Du prüfen möchtest, wie „unabhängig“ Dein bisheriger Finanzberater wirklich ist, dann kannst Du auf der Website: Vermittlerregister.info das ganz einfach prüfen. Entweder als gebundener Versicherungsvertreter (vermittelt nur Produkte von einer Partner-Gesellschaft), Versicherungsvertreter (vermittelt nur Produkte der Partner-Gesellschaften) oder Versicherungsmakler (hat quasi den gesamten Markt zur Auswahl). Natürlich hat eine größere Auswahl immer den Vorteil, dass bessere Produkte empfohlen werden können.

Die Webseite der Firmengruppe im Test

In der Tat haben sich die Meldungen aus dem Jahr 2019 nicht bestätigen lassen. Die Unternehmensgruppe tritt offiziell als Verifort Capital Group GmbH mit Sitz in Tübingen auf.

Die Internetpräsenz ist sachlich, modern gestaltet und informiert den Besucher sofort über das Geschäftsmodell:

Immobilienfonds von Verifort Capital: werthaltig, transparent, verlässlich.

Die Firma agiert als Fonds- und Assetmanager und ist auf den Handel mit Gewerbeimmobilien spezialisiert. Das rund 120 Objekte umfassende Portfolio besteht überwiegend aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Diese sind auf Städte und Kleinstädte der BRD verteilt und meist in renditestarken B-Standorten gelegen.

Verifort Capital investiert mit den Fonds in modernisierungsbedürftige oder aus anderen Gründen unterbewertete Gewerbeimmobilien. Die Objekte werden durch geeignete Maßnahmen „revitalisiert“ und möglichst lukrativ vermietet. Anschließend warten die Manager den günstigsten Zeitpunkt für rentablen Verkauf ab. Anleger können somit von Erlösen aus 2 Quellen profitieren.

Sich selbst beschreibt das Unternehmen als modernen, erfolgreichen Asset- und Fondsmanager, welcher ausschließlich in qualitativ hochwertige Objekte in der BRD investiert.

Die nachfolgenden Ausführungen sollen nicht als Kritik an Verifort Capital verstanden werden, sondern als Relativierung eines überstrapazierten Begriffs. Es geht mir um die wohlklingende Formulierung „qualitativ hochwertig“. Eine derartige Immobilie entspricht aktuellen Standards, ist auf neuestem energetischen Stand und in der Regel dauerhaft an solvente Personen respektive Unternehmen vermietet. Sie kann daher nicht unterbewertet und günstig erwerbbar sein.

Erfolgreicher Immobilien-Handel besteht nun einmal aus günstigem Erwerb, billiger Renovierung und Verkauf zum bestmöglichen Preis. Werden diese Regeln nicht berücksichtigt, geraten Anleger und Unternehmen in finanzielle Bedrängnis.

Das Unternehmen Verifort Capital behauptet auf seiner Internetpräsenz, mit diesem Ansatz seit 15 Jahren erfolgreich zu sein. Der Ansatz wird von Fonds- und Assetmanagern mit langjähriger Erfahrung im Vertrieb und der Verwaltung von Fonds sowie im Bankensektor und Immobilienmanagement umgesetzt.

Verifort Capital will in Dir als Anleger durch zeitgemäße Transparenz bestmögliche Sicherheit und Vertrauen bewirken. Ob diesem Anspruch genügt wird, ergibt im weiteren Verlauf mein Test der Immobilienfonds. Aus meiner Sicht bemüht sich das Unternehmen mit leicht verständlichen Erklärungen auf der Webseite um die Gunst potenzieller Anleger.

Solltest Du Dich zur Investition in einen Fonds der Verifort Capital entschließen, bist Du meiner Meinung nach jederzeit über die aktuelle Wertentwicklung informiert. Indes ist das Wissen im Ernstfall wenig hilfreich, weil es sich um geschlossene Immobilienfonds handelt. Anteile können bei schlechter Kursentwicklung nicht einfach zurückgegeben werden. Vielmehr ist Dein Kapital durch feste Laufzeiten langfristig gebunden.

Im schlimmsten Szenario steuerst Du hilflos in eine Katastrophe und kannst den Wertverlust nicht abwenden. Auch damit will ich keine Kritik an Fairvesta respektive Verifort Capital üben, sondern durch Aufklärung zur Vorsicht mahnen.

Natürlich bergen geschlossene Immobilienfonds auch Vorteile wie erzielbare Renditen im zweistelligen Bereich. Allerdings gilt dies nur für einige Fonds, die Unterschiede sind in diesem Bereich besonders gravierend.

Die Verifort Capital Wertschöpfungskette

Als bankenunabhängiges Emissionshaus kümmert sich das Unternehmen im Interesse seiner Kunden um die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienfonds. Die unternehmenseigene Methode besteht aus diesen Schritten:

Sorgfältige Prüfung

Bevor eine Immobilie für einen Fonds angekauft wird, entscheiden professionelle Analyse, ins Detail gehende Prüfung und sachkundige Bewertung über den Erwerb. Angekauft werden ausschließlich Objekte, welche die strengen Richtlinien von Verifort Capital erfüllen und deren hohe Rendite-Erwartungen gerecht werden.

Erwerb

Das Unternehmen kauft interessante Immobilien mit einer bedarfsgerechten Mischung aus Eigenkapital und Fremdmitteln an. Fremdkapital erhöht, den firmeneigenen Aussagen entsprechend, die Flexibilität, schafft mehr Investitionschancen und optimiert die Eigenkapitalrendite.

Werte erhalten und steigern

Erworbene Immobilien werden im Sinn von Werterhalt und Wertsteigerung saniert, modernisiert und bei Bedarf umstrukturiert. Ziele der Instandhaltung sind höhere Mieten und bestmögliche Verkaufspreise.

Vermietung

Mit einem bundesweiten Partner-Netzwerk sucht die Verifort Capital nach solventen und langfristigen Mietern. Bevorzugt werden große, international agierende Ketten mit Bedarf an Büro- und Gewerbeflächen. Lokale Unternehmen und Gewerbetreibende spielen aufgrund der Preise als Mieter untergeordnete Rollen.

Verkauf

Die Vermietung dient lediglich zur Rendite-Generierung beim Warten auf eine günstige Verkaufsgelegenheit. Das Management des Unternehmens beobachtet kontinuierlich die Marktentwicklung auf der Suche nach einer profitablen Verkaufssituation. Zu diesem Zweck arbeitet die Verifort Capital eng mit Analysten vor Ort zusammen. Das Finden des geeigneten Verkaufs-Zeitpunkts resultiert in bestmöglichen Ergebnissen für die Anleger.

Die Fonds von Verifort Capital im Test

Eigenen Angaben entsprechend fährt das Unternehmen zweigleisig, mit dem Ziel, bestmögliche Rendite zu erwirtschaften:

Bestimmte Objekte werden erworben und langfristig vermietet. Auf lange Sicht wird der Immobilienwert nicht nur erhalten, sondern effektiv gesteigert. Beim langfristigen Halten entsteht die Rendite aus der Vermietung.

Doppelte Rendite erzielt das Unternehmen mit Objekten, die aus beliebigen Gründen unter Marktwert erworben werden. Nach einer Wertsteigerung durch Sanierung oder Modernisierung fließt kontinuierlich Gewinn aus Vermietung. Findet sich ein Käufer für den angestrebten Verkaufspreis, kommt zum Miet-Erlös ein satter Handelsgewinn.

Die Fonds im Detail betrachtet

Wie Du auf der Abbildung erkennen kannst, sind die Immobilienfonds von Verifort Capital alle ausplatziert. Die charakteristische Eigenart an geschlossenen Immobilienfonds ist, dass nur über einen gewissen Zeitraum in sie investiert werden kann. Danach wird der Fonds geschlossen und ermöglicht keine weiteren Investitionen. In der Fachwelt wird dieses Stadium als Ausplatzierung bezeichnet.

Die Einzelangaben können bei jedem Fonds in der unternehmenseigenen Beschreibung nachgelesen werden. Geeint werden alle 12 Immobilienfonds in der Rubrik ESTATE Cash Flex durch:

• Mindesteinlage 10.000 Euro.
• Mindestlaufzeit 10 Jahre.
• Agio respektive Ausgabeaufschlag 5 %.
• Wahlweise mit oder ohne Entnahmerecht.

In der Rubrik ESTATE Short Cash:

• Mindesteinlage 15.000 Euro.
• Mindestlaufzeit 5 Jahre.
• Agio 5 %.
• Ohne Entnahmerecht in den ersten 5 Jahren.

In Planung ist derzeit ein geschlossener Immobilienfonds mit der Bezeichnung Verifort Capital HC1.

HC steht dabei für den englischen Begriff Healthcare, der ins Deutsche übersetzt, Gesundheitswesen oder Gesundheitspflege bedeutet.

Healthcare wird von Experten hierzulande als Anlageklasse der Zukunft bezeichnet. Genauer gesagt, geht es hierbei um Immobilien, die als Pflegeheime, Wohnanlagen für betreutes Wohnen und Objekte für die Tagespflege genutzt werden. Es soll sich hierbei um einen Wachstumsmarkt mit ausgezeichneten Chancen für Anleger handeln.

Die Fondsdaten

Angestrebt wird ein Fondsvolumen ohne Ausgabeaufschlag von mehr als 35 Millionen Euro. Anleger können sich ab mindestens 5.000 Euro Einmalanlage am Fonds beteiligen. Umfangreichere Engagements sind möglich, sofern die gewählte Summe durch 1.000 teilbar ist.

Der HC1 Fonds soll bis zum 31. Dezember 2031 laufen, Verlängerungen um bis zu 5 Jahren sind in Betracht zu ziehen. Einkünfte entstehen ausschließlich aus Vermietung und Verpachtung. Ausgeschüttet werden sollen quartalsweise insgesamt 4,75 % p. a. vor Steuern.

Bei den Angaben handelt es sich um Prognosen, welche kein Indikator für die künftige Wertentwicklung sein können.

Vertriebsunterlagen und Pflichtdokumente sind auf der Webseite zum Herunterladen verfügbar.

Du kannst den HC1 ab sofort im Vertriebspartnerportal der Verifort Capital zeichnen oder aber selbst Vertriebspartner werden. Damit Deine Entscheidung leicht fällt und richtig ausfällt, nachfolgend einige Erfahrungen anderer Vertriebspartner.

Was halten selbstständige Mitarbeiter von Verifort Capital?

In den einschlägigen Foren gehen die Meinungen zum Unternehmen weit auseinander. Für die Einen ist das Engagement äußerst zufriedenstellend, während andere von der Hölle auf Erden berichten.

Damit Du zu einer individuellen Bewertung fähig wirst, gibt es nur eine Möglichkeit: Sehr vorsichtig eigene Erfahrungen machen.

Dein Depotstudent Dominik

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