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EvoEstate: LTV-Falle erkennen und vermeiden

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Depotstudent Dominik
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Wer regelmäßig in Aktien investiert und hierfür Unternehmen bewertet, der wird sich gut mit Kennzahlen auskennen.

Hier gibt es KGV, KBV, EPS, EBIT und vieles, vieles mehr.

Und bei P2P Krediten?

Auch da gibt es die ein oder andere Kennzahl, die Du unbedingt kennen solltest.

Eine der Kennzahlen bei P2P Immobilien Investments, wie Du es beispielsweise bei EvoEstate vornehmen kannst, ist die Kennzahl LTV (Loan to Value).

Unermesslich wertvoll, wenn es um die Bewertung eines Investment Cases bei Immobilien geht.

Allerdings ist auch Vorsicht geboten.

Warum und wie Du die LTV-Falle auf EvoEstate und anderen Immobilienplattformen erkennst, erfährst Du jetzt!

Tipp: Lies meinen EvoEstate-Erfahrungsbericht!

Was ist LTV?

Die Abkürzung LTV steht für Loan to Value. Diese Kennzahl setzt einen Kredit in das Verhältnis zum Wert der Immobilie.

Dabei gilt: Je niedriger das LTV ist, desto geringer ist das vermeintliche Risiko des Investors.

Dein Risiko.

Berechnet wird die Kennzahl also, indem der Kreditbetrag durch den Gesamtwert der Immobilie dividiert wird und das Ergebnis im Anschluss in Prozent umgewandelt wird (mit 100 multipliziert).

Die LTV-Falle erkennen

Die Kennzahl LTV ist relativ simpel, oder nicht?

Allerdings gibt es auch eine Schattenseite.

In manchen Fällen kann das LTV irreführend und nicht verlässlich sein.

EvoEstate hat sich dieser Problematik in einem ausführlichen Blogpost angenommen und vor allem drei Faktoren für eine LTV-Falle ausgemacht:

Liquidität wird nicht berücksichtigt

Beachte IMMER die Liquidität der Bevölkerung und stell Dir die Frage, ob sich irgendjemand vor Ort die Immobilie überhaupt leisten kann.

Ein Beispiel.

Stell Dir vor, es wird ein Wohnkomplex in Tallinn errichtet, dessen billigste Wohneinheit für 800.000 Euro verkauft wird.

Insgesamt existieren 50 Wohneinheiten.

Glaubst Du, dass diese Wohnungen später auch verkauft werden?

Wahrscheinlich nicht!

Auch wenn das LTV eine gesunde finanzielle Situation ausdrückt, solltest Du unbedingt auf die Gesamtumstände des Projekts achten.

Ob und inwieweit das bei einem Projekt der Fall ist, kannst Du relativ leicht selbst überprüfen. Nutze einfach Immobilienportale und werfe einen genauen Blick auf die Immobilien, die im Umkreis angeboten werden.

Stimmt der durchschnittliche Preis mit dem Preis des Projekts überein, dann ist das ein gutes Zeichen.

Auch die Eigenschaften der Immobilie solltest Du bei dieser Bewertung unbedingt berücksichtigen.

Der moderne Wohnblock inmitten der historischen Altstadt?

Schwierig.

Ich denke, Du verstehst, was ich Dir sagen möchte.

Mangel an Daten

Wenn der Wert einer Immobilie ermittelt werden soll, werden in der Regel historische Transaktionen benachbarter, gleichwertiger Immobilien herangezogen.

Die Problematik liegt hier auf der Hand…

Wenn schlichtweg wenig historische Transaktionen verfügbar sind, dann wird es auch schwierig, die Immobilie richtig zu bewerten.

Somit kann der Wert deutlich über oder unter dem tatsächlichen Verkaufspreis liegen, was das LTV erheblich verfälschen würde.

Fazit: Das LTV ist eine tolle Kennzahl – richtig eingesetzt

Wenn Du in Immobilienprojekte investierst, ist das LT eine sehr gute und auch transparente Kennzahl.

Allerdings solltest Du auch die Schwächen kennen.

Einige der Schwächen kannst Du durch eine eigene Recherche ausmerzen, andere wiederum nicht.

Lasse Dich also niemals blind von einem niedrigen LTV täuschen. Auf der anderen Seite solltest Du Dich auch nicht von einem hohen LTV abschrecken lassen. Vielleicht liegt hier sogar eine sensationelle Kaufgelegenheit vor, die von anderen Investoren so nicht gesehen wird.

Dein Depotstudent Dominik

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