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Der ultimative Estateguru Test – Was taugt die P2P Plattform wirklich?

Estateguru Logo
Depotstudent Dominik
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In drei sehr ausführlichen Reviews habe ich bereits die Plattformen Mintos, Bondora und RoboCash genauer unter die Lupe genommen.

Heute ist ein weiterer Kandidat an der Reihe: Die P2P-Immobilien-Plattform Estateguru*, mit der Du bereits das ein oder andere Mal auf Depotstudent in Berührung gekommen bist.

In diesem sehr ausführlichen Artikel möchte ich mit Dir meine Estateguru Erfahrungen teilen, die ich über die letzten Jahre sammeln konnte. Ich möchte Dir die Plattform im Detail vorstellen und Vor-, sowie Nachteile transparent beleuchten.

Eines kann ich Dir vorab bereits verraten: Estateguru ist definitiv eine P2P Plattform, die einen genaueren Blick verdient. Wenn Du also bislang noch nicht auf Estateguru investiert hast, solltest Du diese Review wirklich sehr ausführlich studieren.

Ich würde sagen: Lass uns keine Zeit verlieren und direkt starten!

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Estateguru – eine kurze Vorstellung

Wirft man einen Blick auf die “Über uns” Seite von Estateguru, wird schnell klar, dass sich hier alles um Immobilienkredite dreht. Die Plattform selbst beschreibt sich sogar als der führende europäische Marktplatz für kurzfristige, Immobilien-besicherte Kredite.

Eine Aussage, die ich so komplett unterschreiben würde. Dazu aber später mehr. Zunächst ein Blick auf die nackten Zahlen und Fakten…

Im Juni 2014 wird Estateguru von einer Gruppe Fin-Tech-Experten gegründet, die es sich zum Ziel gesetzt hat, den Immobilienmarkt jedermann zugänglich zu machen. Das Investieren in “Beton-Gold” sollte fortan nicht mehr nur der finanziellen Oberschicht vorbehalten, sondern auch bereits mit kleineren Vermögen möglich sein.

Ob die P2P Plattform aus Tallinn, Estland, dieses Ziel erreicht hat? Sie selbst:

  • 43.810 registrierte Investoren
  • Gewährte Kredite in einem Volumen von 190.795.927 Euro
  • 12.974.535 Euro an erwirtschafteten Zinsen für Investoren
  • 11,88 Prozent durchschnittliche Rendite pro Jahr

Ich würde sagen, die Antwort lautet: Ja.

Estateguru hat sich still und heimlich zum absoluten Klassenprimus entwickelt, wenn es um P2P Kredite im Immobiliensektor geht.

Das Besondere an Estateguru

Estateguru unterscheidet sich in einem wichtigen Detail von vielen anderen P2P Plattformen, was im Wesentlichen der Tatsache geschuldet ist, dass ausschließlich Immobilien-Kredite finanziert werden: Die Projekte auf Estateguru werden direkt durch Investoren finanziert.

Erst dann, wenn ein Immobilien-Kredit komplett durch Investoren finanziert wurde, wird der Kredit auch gewährt.

Ein Projekt befindet sich also entweder im Status “offen”, bis die Zielsummer erreicht wurde…

…oder im Status “voll investiert”.

Ein Unikum, das Du so wahrscheinlich von keiner anderen Plattform kennen wirst.

Zwar finanzieren viele P2P Plattformen ihre Kredite selbst (z.B. Bondora, RoboCash) und schalten keine externen Kreditgeber zwischen (z.B. Mintos), eine direkte Einbindung der Investoren in den Finanzierungsprozess bieten jedoch nur P2P Plattformen wie Estateguru, die sich auf Immobilienkredite spezialisiert haben.

Ein Tipp: Aufgrund ihrer Funktionsweise lässt sich die Plattform Estateguru nicht mit klassischen Vertretern der Branche vergleichen. Gerade, was Diversifikation und Anlagestrategie angeht, musst Du hier andere Regeln anwenden.

Dazu aber später mehr!

Die Vorteile von Estateguru

Nachdem Du die Plattform nun etwas näher kennengelernt hast, möchte ich Dir in diesem Abschnitt die, meiner Meinung nach, größten Vorteile von Estateguru vorstellen. Hier hat die P2P Plattform nämlich einige zu bieten…

#1: Zugang zum Immobilienmarkt

Wie bereits eingangs erwähnt war es das primäre Ziel der Macher von Estateguru, der breiten Masse einen Zugang zum Immobiliensektor zu gewähren. Ein Vorhaben, das geglückt ist. Auf Estateguru investierst Du nämlich in reale, tatsächlich vorhandene Gebäude.

Keine dubiosen Finanzprodukte, die den Anschein eines Immobilieninvestments vorgaukeln, nein. Wirklich errichtete oder in Planung befindliche Bauwerke.

Zu jedem Projekt liefert Dir Estateguru die Adresse. So kannst Du prüfen, beispielsweise mit Google Maps, ob dieses Objekt auch tatsächlich existiert.

Estateguru bietet Dir also die Möglichkeit, zum echten Immobilieninvestor zu werden. Und das bereits ab kleinem Investitionskapital, vom heimischen Sofa aus.

#2: Investments bereits ab 50 Euro möglich

Richtig gehört! Bereits ab 50 Euro kannst Du Dich an einem Projekt beteiligen.

Auch mit kleinem Startkapital lässt sich bei Estateguru also ein sehr breit diversifiziertes Portfolio aufbauen. Wer 500 Euro investieren kann, streut das Risiko bereits auf 10 verschiedene Anlageobjekte.

Achtung: Du wirst bei Estateguru nicht den Diversifizierungs-Grad erreichen, den Dir die P2P Plattformen ermöglichen, die Mikrokredite zur Verfügung stellen – es sei denn natürlich, Du verfügst über eine Anlagesumme im hohen vierstelligen Bereich.

Das muss aber auch nicht sein. Wie bereits erwähnt lässt sich das Investieren auf Estateguru nur schwer mit anderen P2P Plattformen vergleichen. Eine Diversifikation von maximal 10 % des Anlagevolumens pro Kredit halte ich für völlig ausreichend.

Wer zusätzlich noch auf anderen Plattformen investiert ist (was ich Dir unbedingt raten würde), besitzt so ein sehr breit gestreutes Portfolio.

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#3: Besicherte Kredite

Wer den Begriff “Sicherheit” im Rahmen von P2P Krediten hört, der denkt wahrscheinlich sofort an die Rückkaufgarantie.

Auch Estateguru bietet eine Sicherheit auf seine Projekte, die Rückkaufgarantie ist es jedoch nicht.

Da sich Estateguru ausschließlich auf die Finanzierung von Immobilienprojekten spezialisiert hat, kann die Plattform eine andere Art der Sicherheit nutzen, die ich für deutlich substanzieller erachte als die Rückkaufgarantie.

Eine Sicherheit, die bereits tausendfach bewiesen hat, dass sie tatsächlich funktioniert!

Die Rede ist logischerweise vom Objekt selbst, der Immobilie und der hierzu gehörige Rang in der Hypothekenfolge.

Erläuterung: Wird eine Immobilie fremdfinanziert, wird der Kreditgeber in das Grundbuch eingetragen. Und zwar erstrangig und vor dem eigentlichen Kreditnehmer (und Besitzer) der Immobilie.

Folgt eine Anschlussfinanzierung, erhält der Kreditgeber dieser den zweiten Rang. Ebenfalls vor dem Kreditnehmer.

Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten und wäre nicht mehr in der Lage, seine Darlehensraten zu begleichen, würde ein Verkauf der Immobilie stattfinden. Die Kreditgeber, die erst- und zweitrangig im Grundbuch aufgeführt sind, werden als Erster aus der Verkaufssumme bedient. Erst wenn diese ihre gesamte Investition zurückerhalten haben, wird der dritte Rang im Grundbuch bedient – natürlich nur, sofern überhaupt noch Geld aus dem Verkauf übrig ist.

Tolle Nachricht: Die meisten Projekte, die auf Estateguru angeboten werden, sind durch eine erstrangige Hypothek abgesichert.

Du als P2P Investor wirst also als Erster bedient, sofern es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen sollte – gemeinsam mit den anderen P2P Investoren selbstverständlich.

Es ist also immer ratsam, einen genaueren Blick auf den Reiter “Sicherheit” in der Detailansicht eines Projekts zu werfen, bevor Du investierst. Hier erfährst Du nämlich:

  1. Welchen Rang die Hypothek hat
  2. Wie groß die Differenz zwischen Kreditbetrag und tatsächlichem Wert des Objekts ist (s. hierzu Loan to Value im P2P Lexikon). Diese Differenz zwischen beiden Werten sollte selbstverständlich nicht zu groß sein.

Zusammenfassung: Estateguru bietet keine Rückkaufgarantie an.

Stimmt.

Dafür wird Dir eine, meiner Meinung nach, deutlich bessere Sicherheit gewährt. Die in Form einer Immobilie und des damit verbundenen Hypothekenrangs.

Zugegeben: Kommt es zum Zahlungsausfall des Kreditnehmers dauert es eine ganze Weile, bis Du tatsächlich wieder im Besitz Deines investierten Kapitals bist (vorausgesetzt natürlich, der Wert der Immobilie reicht aus, um alle Investoren zu bedienen).

Hier arbeitet eine Rückkaufgarantie deutlich schneller. Wer also ein Haar in der Suppe gesucht hat, der hat hier eines gefunden. Ich habe diese Tatsache jedoch nie als negativ empfunden.

Übrigens: Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass eine Immobilie zwangsversteigert werden muss, informiert Estateguru sehr transparent über diesen Prozess und hält Dich jederzeit auf dem Laufenden.

#4: Umfangreiche Automatisierungsmöglichkeiten

Selbstverständlich verfügt auch Estateguru über eine AutoInvest-Funktion, die es Dir ermöglicht, vollkommen passiv in P2P Kredite zu investieren.

Die Konfiguration des Tools ist relativ simpel und selbsterklärend. Die Einstellungsmöglichkeiten sind deutlich geringer im Vergleich zu den Automatisierungs-Tools anderer P2P Plattformen, was aber logisch ist. Schließlich existiert bei Estateguru nur ein Kreditgeber und nur einer Kreditart.

Der AutoInvest lässt sich bereits aber der Mindestanlagesumme von 50 Euro nutzen.

Einziger Wermutstropfen: Wer weitere Einstellungen vornehmen möchte, muss mindestens 250 Euro pro Kredit investieren.

Der Grund dieser Einschränkung erschließt sich mir bislang nicht. Allerdings habe ich auch sehr gute Erfahrungen mit dem AutoInvest auf Estateguru machen können, obwohl ich die erweiterten Funktionen nicht genutzt habe.

#5: Transparenz

Einer der Hauptgründe, warum ich sehr gerne auf Estateguru investiere, ist das hohe Maß an Transparenz, das die Plattform seinen Investoren gewährt.

Zu jedem Zeitpunkt des Investmentprozesses erhält man eine Fülle an Informationen, mit deren Hilfe sich fundierte Entscheidungen treffen lassen.

Angefangen von einem aktuellen allgemeinen Überblick über die Region, in der sich das zu finanzierende Projekt befindet, bis hin zu detaillierten Schritten im Verlauf der Zwangsversteigerung gewährt Estateguru wirklich tiefe Einblicke in alle Bereiche.

So entstehen für Dich als Investor wirklich keinerlei Informationslücken.

#6: Zweitmarkt

Seit einigen Monaten stellt Estateguru seinen Investoren auch einen Zweitmarkt zur Verfügung (Erklärung siehe P2P Lexikon).

Dieser Schritt hat die Attraktivität der Plattform in meinen Augen nochmals deutlich gesteigert. Insbesondere zwei entscheidende Vorteile resultieren hieraus:

  1. Du kannst Kredite auch vor dem Ende ihrer Laufzeit an andere Investoren veräußern. Der Grad der Liquidität wird also um ein Vielfaches gesteigert.
  2. Das teilweise sehr überschaubare Angebot an zur Verfügung stehenden Krediten wird durch den Zweitmarkt erheblich erweitert. Hier bieten sich für Dich also Investor hunderte neuer Investmentgelegenheiten.

Achtung: Für Käufer ergeben sich bei erfolgreichen Transaktionen auf dem Zweitmarkt keine Kosten. Beim Verkäufer wird eine Gebühr in Höhe von 2 % des Volumens durch Estateguru einbehalten.

#7: Sehr hohe Renditen möglich

Estateguru bietet seinen Investoren eine durchschnittliche Rendite in Höhe von 11,88 Prozent p.a. (Stand März 2020). Ein wirklicher toller Wert – insbesondere dann, wenn er mit den Renditeerwartungen des heimischen Immobilienmarkts verglichen wird.

Fairerweise muss man allerdings anmerken, dass das Risiko einer eigenen Immobilie die vermietet wird, natürlich um ein Vielfaches geringer ist als ein Investment auf Estateguru.

Auf der andere Seite wird diese Risikobereitschaft jedoch sehr angemessen vergütet.

#8: Deutschsprachige Webseite, deutscher Kundendienst

Zugegeben nicht für jeden Investor ein wirklicher Vorteil.

Ich empfinde es jedoch als sehr angenehm, dass Estateguru eine deutschsprachige Version seiner Website anbietet und wirklich alle Bereiche hervorragend übersetzt wurden.

Gerade bei der Informationssammlung im Rahmen neuer Investitionen ist es sehr bequem, Fachbegriff auf Deutsch präsentiert zu bekommen.

Der Kundendienst ist deutschsprachig und beantwortet alle Fragen binnen weniger Stunden. Auch hier habe ich bislang wirklich nur gute Erfahrungen gemacht.

Nachteile von Estateguru

Kommen wir nun zu den Nachteilen der P2P Plattform Estateguru.

Auch wenn sich hier wirklich nicht viele ausmachen lassen, gehört es meiner Meinung nach dennoch zu einem transparenten Test, dass sowohl positive wie auch negative Eigenschaften neutral beleuchtet werden.

#1: Angebot

Der von Investoren am häufigsten kritisierte Punkt an Estateguru ist das teilweise sehr überschaubare Angebot am Erstmarkt.

Dem kann ich nicht widersprechen.

In dem Moment, in dem ich diesen Bericht schreibe, stehen auf dem Estateguru Primärmarkt ganze zwei Projekte zur Verfügung, in die Du investieren könntest. Zugegeben, nicht gerade viel. Vor allem dann nicht, wenn man als neuer Investor hinzustößt und sein zur Verfügung stehendes Kapital möglichst schnell für sich arbeiten lassen möchte.

Mit Einführung des Zweitmarkts wurde dieser negative Aspekt jedoch ein Stück-weit außer Kraft gesetzt. Schließlich ergeben sich hier zahlreiche Möglichkeiten, sofort Geld zu investieren. Du musst nicht Mal darauf warten, bis das Projekt sein Finanzierungsziel erreicht hat.

Aus einem weiteren Grund empfinde ich das etwas überschaubarer Angebot eher als positiv als negativ: Diese Tatsache zeigt mir, dass Estateguru langsam wächst und sich wirklich Zeit bei Punkten wie der Bonitätsprüfung lässt. Qualität vor Quantität – für mein Empfinden eine hervorragende Philosophie.

#2: Finanzierungsdauer

Eingangs wurde bereits erwähnt, dass Projekte auf Estateguru erst dann finanziert werden, wenn sich genügend Investoren finden, die Kapital zur Verfügung stellen. Wie weit dieser Prozess bereits vorangeschritten ist, zeigt Estateguru in der Detailansicht eines Kreditprojekts.

Heißt im Umkehrschluss: Dein Geld beginnt erst für Dich zu arbeiten, wenn das Projekt vollständig finanziert ist.

Bei größeren Projekten definitiv ein Nachteil, da hier mehrere Wochen vergehen können, bis Dein gebundenes Kapital tatsächlich Zinsen erwirtschaftet.

#3: Kosten auf dem Zweitmarkt

Nahezu keine andere P2P Plattform erhebt für den Verkauf von Kreditanteilen auf dem Zweitmarkt Gebühren. Estateguru schon. Und zwar 2 % vom Gesamtvolumen werden dem Verkäufer eines Projekts abgezogen.

Das ist zwar nicht sehr viel, wer jedoch häufiger auf dem Zweitmarkt aktiv ist, bekommt diese Gebühr sehr empfindlich zu spüren.

#4: AutoInvest erst ab 50 Euro möglich

Für Investoren mit sehr, sehr kleinem Anlagekapital ist es definitiv ein Nachteil, dass erst ab 50 Euro in Projekte investiert werden kann. Im Hinblick auf die Diversifikation gilt schließlich: Je mehr Projekte, desto besser.

Auf der anderen Seite müsste Estateguru mehrere hundert Projekte pro Monat zu Verfügung stellen, um kleinere Mindestanlagesummen gewähren zu können. Dies wiederum würde zu einer erheblichen Minderung der Qualität der Projekte führen.

Ein Tipp: Das Investieren auf Estateguru macht meiner Meinung nach erst dann Sinn, wenn Du über einen mittleren dreistelligen Betrag verfügst und bereits auf anderen P2P Plattformen aktiv bist.

Vorher ist es aufgrund fehlender Diversifizierungsmöglichkeiten schlichtweg schwierig.

Die Praxis: So investierst Du auf der P2P Plattform

Genug der Theorie. Jetzt geht’s an die Praxis.

Im abschließenden Kapitel möchte ich Dir Einblicke in den praktischen Ablauf der Plattform Estateguru geben. Der Fokus liegt also ganz klar bei der Frage: Wie investiere ich auf Estateguru in Immobilienprojekte?

Hier kommt die Antwort…

1. Die Übersicht

Nach dem Login präsentiert Dir Estateguru eine kleine Übersicht mit allen wichtigen Eckdaten Deines Portfolios. Zunächst kein wirklicher Höhepunkt, da Du eine solche Darstellung bereits von anderen P2P Plattformen kennen wirst.

Neben der Aufführung Deiner aktuellen Anlagen und Einkommensströme…

…warten außerdem sehr übersichtliche Statistiken auf Dich.

Sehr interessant ist übrigens auch die Diversifikationsbewertung, die Estateguru von Deinem Portfolio vornimmt.

Zu finden ist diese unter dem Menüpunkt “”Portfolio-Übersicht”. Wie Du siehst, lässt meine definitiv zu Wünschen übrig (was der Tatsache geschuldet ist, dass ich erst vor wenigen Wochen eine größere Summe von meinem Konto abgezogen hatte – private Gründe, keine schlechten Erfahrungen mit Estateguru!).

2. So wird investiert

Der Investmentprozess selbst lässt Dir die Wahl zwischen einer aktiven und einer passiven Vorgehensweise.

Ich selbst empfinde es als sehr spannend, auf Estateguru meine Projekte selbst auszuwählen. Wer das nicht möchte, kann selbstverständlich auch das AutoInvest-Tool nutzen, das ich Dir bereits vorgestellt habe.

Neu hinzugekommen ist, wie bereits angesprochen, der Zweitmarkt.

Dieser Zweitmarkt bietet Dir als Investor ganz neue Möglichkeiten und Spielraum für Strategien, die sich mit dem Erstmarkt nicht umsetzen lassen.

Ein Tipp: Zweitmarkt-Strategien habe ich am Beispiel des Mintos Zweitmarkts bereits näher beleuchtet. Einen Artikel zu diesem Thema findest Du hier.

Und so sieht das aktive Investieren in der Praxis aus…

Schritt 1: Projekt auswählen

Schritt 2: Investitionsbetrag festlegen

Tolles Gimmick: Hier gibt Estateguru bereits Deine erwarteten Einnahmen aus, sofern sich der Kredit planmäßig entwickelt.

Schritt 3: Kreditvertrag elektronisch durch Passworteingabe unterzeichnen

Wirklich wahr: Es sind lediglich drei einfache Schritte notwendig, um in Immobilien auf Estateguru zu investieren.

Genial, oder nicht?

3. Ein- und Auszahlungen

Wer Geld auf sein Investorenkonto einzahlen oder Kapital davon abziehen möchte, tut dies relativ einfach via Banküberweisung oder mit Trustly.

Das Geld ist, in beide Richtungen, binnen weniger Stunden gutgeschrieben. Hier zeigt sich Estateguru wirklich von seiner besten Seite.

Selbstverständlich werden sowohl für Einzahlungen, wie auch Abhebungen, keine Gebühren erhoben.

Auch der Sicherheit wird Genüge getan: Geld lässt sich nur auf die Konten abbuchen, die in der Vergangenheit bereits für eine Einzahlung verwendet wurden.

Übrigens: Du überweist kein Geld direkt an Estateguru, sondern an die LHV Bank, die als Treuhänder fungiert. Somit hat Estateguru keinen direkten Zugriff auf Kundengelder was dazu führt, dass Du Dein nicht in Kredite investiertes Kapital im Falle einer Insolvenz von Estateguru sofort zurückerhältst, da es nicht zur Insolvenzmasse fließt.

Estateguru tritt also nur als Vermittler, nicht als Kapitalverwalter auf.

Fazit: Estateguru ist ein echtes Highlight

Estateguru hat sich still und heimlich zu einer meiner Lieblings-P2P-Plattformen entwickelt.

Nicht ohne Grund, wie dieser tiefe Einblick hoffentlich gezeigt hat. Estateguru ist erfrischend anders und die perfekte Ergänzung zu etablierten Plattformen wie Mintos oder Bondora.

Ich kann Estateguru wirklich jedem Anleger ans Herz legen!

Nun bist Du an der Reihe: Deine Meinung würde mich interessieren. Hast Du ebenfalls Erfahrungen mit Estateguru gemacht? Wenn ja, sind dieser positiv oder negativ? Ich freue mich über wirklich jeden Kommentar!

Dein Depotstudent Dominik

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