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MEINE ERFAHRUNGEN: Fokus Wohnen Deutschland – ein Immobilienfonds

Depotstudent Dominik
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Offene Immobilienfonds werden hierzulande immer mehr fokussiert, weil sie hohe Sicherheit mit moderater Rendite und attraktiver Ausschüttung kombinieren. Mehrheitlich investieren diese Fonds in hervorragend gelegene Gewerbeimmobilien. Im nachfolgenden Beitrag stelle ich Dir eine Fondsgesellschaft vor, die im heimischen Wohnungsmarkt noch mehr Potenzial sieht.

Die Kapitalanlagegesellschaft IntReal hat zusammen mit Wohnungsunternehmen Industria Wohnen im Jahr 2015 den offenen Immobilien-Publikumsfonds Fokus Wohnen Deutschland aufgelegt. Der Fonds schloss das 5. Jahr in Folge mit überdurchschnittlichen Erträgen ab und erregte damit mein Interesse. In den nachfolgenden Abschnitten berichte ich Dir über meine Test-Erfahrungen und meine abschließende Meinung. Eine Bewertung des Fonds überlasse ich immer dem potenziellen Anleger, weil dessen Anlageziel, Investitionshorizont und Risikoverständnis mit einfließen müssen.

Wissenswertes über Industria Wohnen

Die in Frankfurt am Main ansässige Firma Industria Wohnen ist seit mehr als 65 Jahren landesweit als Immobilienmanager und Wohnungsunternehmen aktiv. Erfahrungen aus über 6 Jahrzehnten tragen zum Erfolg eines Immobilienunternehmens bei, welches mittlerweile 16.500 Objekte mit einem Investitionsvolumen von etwa 2,5 Milliarden Euro betreut. Industria Wohnen ist eine Tochtergesellschaft der Degussa Bank und ein Kooperationspartner des privaten Geldhauses M.M. Warburg.

Bereits seit 2010 legt Industria Wohnen spezielle Immobilienfonds für institutionelle Investoren auf. Fokus Wohnen Deutschland richtet sich sowohl an Institutionelle als auch an private Anleger, die vom Wissen und der Erfahrung eines Unternehmens mit 130 Mitarbeitern profitieren möchten.

Die im Jahr 2009 ins Leben gerufene IntReal fungiert als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) mit Sitz in Hamburg. Sie entlastet Industria Wohnen durch die Übernahme aller investmentrechtlichen Aufgaben. IntReal verfügt über eine Lizenz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin und zählt zu den führenden Anbietern von KVG-Dienstleistungen in der BRD.

Fakten zum Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland

Der offene Immobilien-Publikumsfonds investiert erstrangig in heimische Wohnimmobilien. Das Management betrachtet den Wohnraum in seiner Gesamtheit und nutzt die aktuellen Potenziale des Wohnungsmarkts. Darüber hinaus tätig der Fonds Investitionen in Objekte, die in einem lebenswerten Umfeld unverzichtbar sind. Dazu zählen unter anderem Senioren- und Sozialimmobilien, Kindergärten, Ärztehäuser sowie ausgesuchte Geschäftsobjekte.

Indes soll der Anteil an wohnnahen Nutzungen auf 25 % der Jahresnettomiete begrenzt sein. Der Fonds Fokus Wohnen Deutschland erwirbt keine reinen Gewerbeimmobilien respektive Bürogebäude.

Die besten Depots (mit fetter Prämie) gibt’s hier:

Für wen eignet sich der Immobilienfonds, und für wen nicht?

Laut Darstellung der Industria Wohnen ist der Fonds für Anleger geeignet, die:

In den heimischen Wohnungsmarkt investieren und dabei ihre Risiken streuen wollen.

Auf der Suche nach einer Investitionsmöglichkeit mit kalkulierbarem Kapitaleinsatz und überschaubarem Risiko sind.

Investierte Gelder über viele Jahre und Jahrzehnte nicht abziehen möchten.

Im Umkehrschluss eignet sich der Fonds nicht für Anleger, die:

Nicht länger als 5 Jahre anlegen wollen.

Lediglich kurzfristige Markttrends auf der Agenda haben.

Nicht mit der eingeschränkten Verfügbarkeit der Fondsanteile zurechtkommen.

Welche Vorteile genießen Anleger?

Beim Fokus Wohnen Deutschland handelt es sich um einen Publikumsfonds gemäß Kapitalanlagegesetzbuch mit exzellenter Transparenz und einheitlichen Haltefristen.

Mit dem Fonds kannst Du an Investitionen in Ballungsräume und Metropolen der BRD teilhaben und von den Vorteilen dieser Standorte profitieren.

Das Management entscheidet sehr sorgfältig über jede Investition und nutzt dazu Analysen des Markts, Standorts und des Objekts. Vor dem Erwerb erfolgt bei jeder Immobilie eine Bewertung durch unabhängige Sachverständige.

Das Portfolio des Fokus Wohnen Deutschland im Test

Im Portfolio enthalten sind 39 Objekte mit 2.287 Wohneinheiten und 126 ausgesuchte Gewerbeeinheiten. Standorte gibt es in fast allen Bundesländern von A wie Ahrensburg bis W wie Würzburg. Es handelt sich überwiegend um moderne Gebäude in hervorragendem Zustand oder um aufwendig restaurierte Altbauten mit außergewöhnlicher Optik.

Industria Wohnen verweist auf eine hohe Vermietungsquote, welche wiederum zu nachhaltigen Renditen führt.

Wie hat sich Fokus Wohnen Deutschland bisher entwickelt?

Der Kurs des Fonds bewegt sich seit der Auflegung in einem Aufwärtskanal und legt moderat zu. Schön auf dem Chart ersichtlich sind die jährlichen Ausschüttungen. Zudem wird deutlich, dass die letzte Krise im März 2020 an dem Fonds spurlos vorübergegangen ist.

Kosten und Rendite

Der im August 2015 in der BRD aufgelegte Immobilienfonds konnte mittlerweile 460 Millionen Euro einsammeln. Die TER ist mit 1,32 % pro Jahr angegeben, eine laufende Gesamtkostenpauschale wird mit 1,55 % beziffert. Zudem wird einmalig ein Ausgabeaufschlag von 5 % erhoben.

Ausschüttungen der letzten 3 Jahre

2017 wurden pro Anteil 1,60 Euro ausgeschüttet.

2018 betrug die Ausschüttung 1,42 Euro pro Anteil.

2019 sank die Ausschüttung je Anteil auf 1,30 Euro.

2020 plant das Management, wieder 1,30 Euro je Anteil auszuschütten.

Wertentwicklung seit Auflage

In den letzten 5 Jahren konnte der Fonds seinen Wert um 26,00 % steigern.

Innerhalb der letzten 3 Jahre legte Fokus Wohnen Deutschland um 15,68 % zu.

Das Jahr 2019 schloss der Fonds mit einem Plus von 5,47 % ab.

2020 wurde bislang ein Zugewinn von 3,77 % erzielt.

Risiken und Chancen im Überblick

Vorteilhaft ist, dass Anleger mit vergleichsweise geringen Beträgen an den Chancen eines diversifizierten Portfolios teilhaben können.

Der heimische Wohnungsmarkt wird aktuell von großer Nachfrage und vergleichsweise geringem Neubau geprägt. Experten glauben, dass die Situation lange so bleiben wird. Das bedeutet: optimale Vermietungsquote bei anhaltend hohen Mieten.

Kompetente Verwaltung durch professionelles Management mit Spezialisierung auf Wohnimmobilien.

Neben den vielen Chancen dürfen in diesem Test-Bericht die Risiken nicht unerwähnt bleiben.

Immobilienpreise sind vom Markt abhängig. Unter gewissen Umständen sind die heute ermittelnden Preise morgen nicht mehr erzielbar.

Hohe Fondsrendite setzt gute Konjunktur und optimale wirtschaftliche Rahmenbedingungen voraus.

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten können Erträge aus Wohnimmobilien vorübergehend ausbleiben.

Verwaltungen können Mieterhöhungen untersagen und damit die Erwartungen des Fondsmanagements negativ beeinflussen.

Letztlich kann eine KVG die Rücknahme von Fondsanteilen einschränken oder temporär aussetzen.

Meinen Erfahrungen entsprechend kommt es nur in Einzelfällen zu den aufgelisteten Risiken. Gleichwohl solltest Du sie kennen und darauf vorbereitet sein.

Wie Geld in den Fokus Wohnen Deutschland investieren?

Damit Du Anteile am offenen Immobilienfonds erwerben kannst, muss ein Depot eröffnet sein. Für Industria Wohnen spielt es keine Rolle, wo das Depot eröffnet wurde. Gleichwohl bietet das Unternehmen seine Partnerbanken für die Depoteröffnung an. Unabhängig davon benötigst Du für den Erwerb von Fondsanteilen die entsprechende Wertpapier-Kennnummer A12BSB. Die Anteile werden unter anderem am Börsenplatz Frankfurt am Main gehandelt. Der Mindestanlagebetrag ist der Wert eines Fondsanteils, also etwa 59 Euro.

Solltest Du noch kein Depot besitzen und eines bei den Partnerbanken von Industria Wohnen eröffnen wollen, muss genau auf die Konditionen geachtet werden.

Was spricht für Fokus Wohnen Deutschland, was dagegen?

Für einen offenen Immobilienfonds erwirtschaftet Fokus Wohnen Deutschland vergleichsweise attraktive Rendite. Ich hatte schon einige Mitbewerber im Test, deren Gewinne lagen meist um die 3 %, teilweise auch deutlich darunter. Mit gut 5 % Rendite pro Jahr lässt der Fonds fast keine Wünsche mehr offen. Betrachtet man zudem die kontinuierlich gute Entwicklung mit geringen Schwankungen, gibt es kaum eine bessere Wahl.

Ein weiterer Vorteil des Fokus Wohnen Deutschland sind die vergleichsweise üppigen Ausschüttungen. Üblich sind bei der Konkurrenz Ausschüttungen um einen Euro pro Anteil.

Das Unternehmen Industria Wohnen schüttet an seine Anleger pro Jahr zwischen 1,30 und 1,60 Euro aus. Das Management von Fokus Wohnen Deutschland scheint bei der Wahl der Objekte gutes Gespür und eine Portion Glück zu haben. Indes dürfen Anleger jedes Jahr auf eine Fortsetzung der guten Entwicklung gespannt sein.

Meinen Erfahrungen mit anderen Immobilienfonds entsprechend, hat Fokus Wohnen Deutschland einige Vorteile im Vergleich mit ähnlichen Produkten. Doch gibt es eine Kehrseite.

Nachteilig empfinde ich beim Fokus Wohnen Deutschland die TER in Höhe von 1,32 % pro Jahr. Zum Vergleich: Ein guter ETF auf einen Immobilienindex ist mit einer Gesamtkostenquote von rund 0,40 % behaftet. Zudem ist beim Fonds Fokus Wohnen Deutschland ein einmaliger Ausgabeaufschlag von 5 % zu zahlen.

Ein gutes Konzept wird einmal mehr von hohen Kosten belastet, unter dem Kostenfaktor leiden die meisten aktiv gemanagten Investmentfonds. Um die Differenz von 1 % pro Jahr auf 35 Jahre Anlagezeit einmal deutlich herauszustellen, nachfolgend 2 Rechenbeispiele:

Angenommen, Du legst mit einem Alter von 30 Jahren 100.000 Euro zu 5 % p. a. in einem Immobilienfonds an.

Im Alter von 65 verfügst Du über eine Summe von 574.000 Euro.

Du hast Erträge und Zinsen in Höhe von 474.000 Euro erhalten.

Beispiel 2

Entscheidest Du Dich für einen Fonds mit sehr hohen Kosten, sinkt die Rendite pro Jahr von 5 auf 4 %.

Mit 65 Jahren ist Dein Portfolio keine 574.000 Euro, sondern nur 405.000 Euro wert.

Erträge und Zinsen summieren sich auf 305.000 Euro.

Durch den Vergleich bekommt die Größe 1 %/Jahr eine messbare Gestalt. Du verzichtest ohne Notwendigkeit auf rund 170.000 Euro. Bei der Geldanlage für die Altersvorsorge entscheidet die Differenz über angenehm leben oder preisbewusst überleben.

Anleger müssen oft noch lernen, was jeder Kaufmann schon längst verinnerlicht hat: Im Einkauf liegt der Segen. Auf die Geldanlage übertragen bedeutet dies: Auf die laufenden Kosten achten, vor allem bei Investitionen mit langer Laufzeit.

Ein Test ohne wirkliche Alternative

Am Ende jedes Test-Berichts stelle ich Dir normalerweise eine Alternative zur vorgestellten Geldanlage vor. Beim Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland geht dies aus verschiedenen Gründen nicht.

Keine Auswahl vorhanden

In der Tat ist Fokus Wohnen Deutschland der einzige offene Immobilienfonds, der in Wohnobjekte investiert. Also konkurrenzlos und unangefochten. In der Regel gibt es mindestens einen Immobilien ETF, der kostengünstig in REITs und Immobiliengesellschaften anlegt. Für den heimischen Markt allein gibt es jedoch aktuell keinen ETF.

Einzigartiger Markt

Die BRD hat durch jahrelange Massenimmigration einen riesigen Bedarf an Wohnimmobilien geschaffen. Das Besondere daran: Der Bedarf wird nur zögernd gedeckt und das sorgt für vergleichsweise hohe Preise und Mieten.

Bei Zuwanderern garantiert die Regierung zu 100 % für kontinuierliche Mietzahlungen. Die schon länger hier lebenden erhalten bei Bedarf Mietzuschüsse. Damit sinkt das Risiko für Wohnungsbaugesellschaften und Investoren. Migration, Garantien, Neubau und dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sind noch lange nicht zu Ende. Es wird weiter gebaut, rentabel vermietet und in offene Immobilienfonds investiert werden.

Meiner Meinung nach ist die Geldanlage im Fonds Fokus Wohnen Deutschland in 30 Jahren noch ebenso interessant wie heute.

Gesteuerte Liquidität

Seit einigen Wochen befindet sich der Fonds Fokus Wohnen Deutschland in einer so bezeichneten Cash-Call-Phase. Das bedeutet für Kunden, dass sie jetzt Anteile am Fonds zeichnen können. Hintergrund ist der augenblicklich hohe Liquiditätsbedarf für die Finanzierung von neuen Objekten und Bauprojekten. Sobald die derzeit hohe Nachfrage nach Wohnraum befriedigt ist, bremst Industria Wohnen den Liquiditätszufluss durch einen sogenannten Cash-Stop.

Das Unternehmen vermeidet damit unerwünschte Zuflüsse, welche insbesondere in Zeiten der andauernden Niedrigzinsen, die Wertentwicklung des Fonds belasten. Meine Empfehlung: Registriere Dich auf der Webseite von Industria Wohnen und lasse Dich rechtzeitig zum nächsten Cash-Call benachrichtigen. Idealerweise hast Du bis zum nächsten Call bereits ein Depot bei einem Broker Deiner Wahl oder beim Anbieter Industria Wohnen eröffnet.

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