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MEINE ERFAHRUNGEN: Grundbesitz Fokus Deutschland von DWS

Depotstudent Dominik
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In den Depots heimischer Anleger sind zunehmend offene Immobilienfonds vorzufinden, weil sie Sicherheit mit moderatem Wertzuwachs und regelmäßigen Ausschüttungen kombinieren. Viele Fonds-Anleger vertrauen auf die starke Nachfrage auf dem Immobilienmarkt hierzulande und sind in Anlagevehikel mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien in der BRD investiert.

Ob sie damit richtig liegen, kannst Du dem nachfolgenden Beitrag entnehmen. Es geht um meine Erfahrungen beim Test des offenen Immobilienfonds Grundbesitz Fokus Deutschland. Ich beschreibe Dir den Fonds im Detail, gehe auf die laufenden Kosten ein und fasse meine Meinung hinsichtlich der Rendite in Worte. Lob und Kritik werden von mir nicht verschwiegen. Am Schluss bist Du zu einer Bewertung des Fonds fähig und kannst Dich bei Bedarf für eine Alternative entscheiden.

Wissenswertes über den Emittenten DWS Grundbesitz GmbH

Im Jahr 1956 wurde die in Frankfurt am Main ansässige DWS Gruppe gegründet. Sie agiert seit 2018 als börsennotierter Vermögensverwalter unter dem Dach der Deutschen Bank. Mit knapp 3.500 Mitarbeitern verwaltet das Unternehmen ein Kunden-Vermögen von etwa 700 Milliarden Euro. Der 2018 erwirtschaftete Umsatz lag bei mehr als 2,2 Milliarden Euro.

2019 hatte die DWS Gruppe besonderen Grund zum Feiern:

Grundbesitz Europa wurde vor 50 Jahren aufgelegt.

Grundbesitz global beging 20-jähriges Jubiläum.

Grundbesitz Fokus Deutschland feierte den 5. Geburtstag.

Drei offene Publikumsfonds bestanden gemeinsam 75 Jahre und bildeten eine nicht alltägliche Erfolgsgeschichte.

Alle drei Immobilienfonds beinhalten mehr als 150 Liegenschaften mit verschiedenen Nutzungsarten. Ihre Fondsvolumen übersteigen die Summe von 14 Milliarden Euro. Die Objekte sind in 16 Ländern dieser Welt gelegen.

Bei DWS ist man von der dauerhaften Attraktivität offener Immobilienfonds überzeugt, denn aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen ist die Bereitschaft zu Immobilieninvestments konstant hoch. Regional kommen noch weitere Gründe hinzu, in der BRD beispielsweise der außerordentlich starke Bedarf an Wohnraum und Gewerbeobjekten aufgrund massiver Zuwanderung aus aller Welt.

Alle Fonds aus der Serie Grundbesitz zeichnen sich durch schwankungsarmen Kursverlauf, moderate Wertsteigerung und bislang nur positive Jahresabschlüsse aus. Tests und Erfahrungen zu Grundbesitz global und Grundbesitz Europa findest Du hier auf meiner Webseite.

Die besten Depots (mit fetter Prämie) gibt’s hier:

Informationen zum Grundbesitz Fokus Deutschland

Grundbesitz Fokus Deutschland RC ISIN: DE0009807081

Der im November 2014 aufgelegte Immobilienfonds konnte bisher 529 Millionen Euro einsammeln. Ein Anteil wird von der DWS Grundbesitz GmbH für 55,40 Euro ausgegeben und für 52,78 Euro zurückgenommen.

Angelegt wird in Immobilien an überwiegend deutschen Standorten. Bei der Auswahl stehen neben bestmöglicher Diversifikation diese Kriterien im Fokus:

  • Ertragskraft und Nachhaltigkeit.
  • Lage und Größe.
  • Mieter und Nutzungsart.

Kosten

  • Ausgabeaufschlag 5 %.
  • Vergütung für die Verwaltung 1,00 %.
  • Erfolgs bezogene Vergütung des Managements nicht ausgeschlossen.

Laufende Kosten pro Jahr 1,13 %.

Seit Auflage sind die laufenden Gesamtkosten jedes Jahr spürbar gestiegen:

31.03.20201,13 %
31.03.20190,92 %
31.03.20180,86 %
31.03.20170,69 %
31.03.20160,35 %
31.03.20150,05 %

Die letzte Ausschüttung fand am 15. Juli 2020 statt und ergab pro Anteil 0,80 Euro.

Der offene Immobilienfonds Grundbesitz Europa ist aktuell wie folgt investiert:

  • 85,2 % der Objekte befinden sich in der BRD.
  • 6,6 % der Immobilien haben Standorte in Irland.
  • 8,1 % der Liegenschaften sind in den Niederlanden gelegen.

Nutzung

  • 32,3 % sind als Büros oder Praxen vermietet.
  • 26,9 % werden zum Wohnen genutzt.
  • 21,0 % dienen Logistikunternehmen als Lager.
  • 7,9 % haben Mieter aus dem Übernachtungsgewerbe.
  • 6,6 % sind für den Handel konzipiert.
  • 5,3 % fallen unter sonstige Nutzungsarten.

Die Vermietungsquote wird von der DWS Grundbesitz GmbH mit 95,00 % und mehr angegeben.

Die DWS Grundbesitz GmbH investiert überwiegend in neuwertige Gebäude, die den aktuellen energetischen Standards entsprechen.

  • 41,9 % sind jünger als 5 Jahre.
  • 6,7 % sind zwischen 5 und 10 Jahre alt.
  • 7,4 % bestehen seit 10 bis 15 Jahren.
  • 15,6 % wurden vor 15 bis 20 Jahren erbaut.
  • 28,4 % sind mit über 20 Jahren im besten Alter.
  • Knapp 60 % aller Mietverträge laufen erst ab 2030 und später aus.

Gründe, die für eine Investition sprechen, im Test

Die DWS Grundbesitz GmbH hat auf ihrer Webseite einige Gründe aufgeführt, die zum Investieren bewegen sollen. Ich habe die Argumente im Rahmen des Tests unter die Lupe genommen und meine Meinung in den nachfolgenden Abschnitten in Worte gefasst.

Punkt 1: Immobilienportfolio mit breiter Diversifikation

Die Behauptung entspricht nur teilweise den Tatsachen. Fakt ist, dass der Fonds 22 Bestandteile in der BRD und 2 Weitere außerhalb hat. 24 Positionen sind einfach nicht als optimale Streuung des Kapitals zu bezeichnen, denn es handelt sich lediglich um Mieter aus verschiedenen Branchen.

Punkt 2: ausgezeichnete Ertragssituation

Große Mieter, wie beispielsweise die DHL werden womöglich ohne Verluste aus den Nachwirkungen des wirtschaftlichen Stillstands kommen. Kleine und mittelgroße Unternehmen sind bereits an den Grenzen ihrer Möglichkeiten angekommen. Eine eventuelle zweite Schließung im kommenden Winter könnte die Vermietungsquote ebenso in die Tiefe drücken wie den Ertrag. Natürlich hoffe ich, dass alles anders kommt als von mir vermutet.

Punkt 3: geringe Volatilität

Ein Blick auf den Chart verrät, dass der Kursverlauf von sehr geringen Wertschwankungen geprägt ist. Dieser Fakt kommt risikoscheuen Anlegern zugute, aber er hat eine Kehrseite: Die Rendite lässt zu wünschen übrig. Eine Wertentwicklung von 15,72 % innerhalb von 5 Jahren ist zwar besser als nichts, aber heutzutage eben nicht genug. 1,13 % werden von den laufenden Kosten pro Jahr beansprucht und 2 % schluckt die Inflation.

Punkt 4: wechselseitige Beziehung (Korrelation) sehr niedrig

Die Kurse von Aktien und Anleihen entwickeln sich oft anders als die Notierungen von Immobilienfonds. An dieser Ansicht gibt es keine Kritik zu üben und außerdem kann ein Immobilienfonds das Portfolio vorteilhaft ergänzen.

Punkt 5: Ausschüttungen regelmäßig

Der Grundbesitz Fokus Deutschland schüttet einmal im Jahr Erträge an seine Anleger aus. Auch hieran kann keine Kritik geübt werden. Meiner Meinung entsprechend muss ein Investierter sehr viele Anteile besitzen, um in den Genuss einer attraktiven Ausschüttung zu kommen. Selbst bei 1 Euro pro Anteil müssten mindestens 2.000 Anteile im Portfolio liegen, um auf einen ansprechenden Betrag zu kommen. Davon bleiben nach der Steuer 1.500 Euro jährlich oder 125 Euro pro Monat.

Punkt 6: reduziertes Risiko

Durch einen offenen Immobilienfonds kann das Portfolio in turbulenten Zeiten etwas gefestigter erscheinen. Bis dahin alles in Ordnung, aber zu welchem Preis? Rendite und Risiko sind untrennbar miteinander verbunden. Wer nichts riskiert, gewinnt nichts. Dazu ein Beispiel:

Angenommen, Du hast Anteile an einen MSCI World ETF im Portfolio. Während einer Krise fährt der Kurs Achterbahn.

Durch die Zugabe eines Immobilienfonds werden die Schwankungen zwar geringer, aber auch die Rendite-Chancen.

Punkt 7: qualitativ hochwertiger Immobilienfonds

Dieser Aussage kann nicht widersprochen werden, der Fonds investiert in exzellente Liegenschaften mit überwiegend junger respektive gut gepflegter Bausubstanz. Dafür spricht die Vermietungsquote mit mehr als 95 % ebenso wie die Dauer der bestehenden Mietverträge. Wer in einem Objekt aus dem Fonds eingemietet ist, denkt in der Regel nicht an Standortveränderung.

Die hinter dem Fonds stehende DWS Grundbesitz GmbH gilt als wettbewerbsfähiges Unternehmen mit starker Innovationskraft. Meinen Erfahrungen entsprechend ist die Geldanlage im Immobilienfonds Grundbesitz Fokus Deutschland der DWS langfristig solide und sicher.

Für wen ist die Investition in den Fonds Grundbesitz Fokus Deutschland sinnvoll?

Der Immobilienfonds zeigt seit seiner Auflegung eine durchschnittliche Wertentwicklung von 2,52 % pro Jahr. Mit dieser Brutto-Rendite kann jemand mit viel Kapital sein Vermögen gegen Kaufkraftverlust durch wachsende Geldmenge respektive Inflation schützen. Mehr ist aus meiner Sicht nur drin, wenn die jährlichen Ausschüttungen in riskantere Investments (beispielsweise Engagement beim Devisenhandel etc.) fließen. Eine Alternative dazu wäre, mit den Ausschüttungen einen ETF-Sparplan einzurichten.

In jedem Fall müssen die jährlichen Ausschüttungen Erträge erwirtschaften, ansonsten hat die Geldanlage im Grundbesitz Fokus Deutschland wenig Sinn. Schauen wir uns nachfolgend einmal die mögliche Entwicklung an. Ich weiß, dass der Forex Handel nicht jedermanns Sache ist und konzentriere mich allein auf Plan B.

Rechenbeispiel:

In Deinem Portfolio befinden sich 2.000 Fonds-Anteile mit einem aktuellen Wert von 110.000 Euro. Für das Jahr 2019 gab es pro Anteil 0,80 Euro Ausschüttung.

2.000 mal 0,80 gleich 1.600 Euro minus Steuer 1.200 Euro.

Diese Summe nutzt Du zum Einrichten eines ETF-Sparplans bei einem kostenfreien Onlinebroker. Depot und Ausführung der Sparraten sind dauerhaft gratis.

Du bist aktuell 30 Jahre alt und willst den Immobilienfonds bis zum Renteneintritt in 35 Jahren im Portfolio halten. Als Grundlage für den ETF-Sparplan wählst Du den renditestarken Klassiker MSCI World Aktienindex. Die nachweisbare Wertentwicklung pro Jahr beträgt 8,00 %. Mit 65 Jahren verfügst Du über einen kontinuierlich gewachsenen Immobilienfonds und knapp 230.000 Euro aus dem ETF-Sparplan.

Deine Einzahlungen aus den Ausschüttungen belaufen sich auf 42.000 Euro, der Rest setzt sich aus Erträgen und Zinseszinsen zusammen. Aus der Kombination wird eine attraktive Geldanlage mit sehr sicherem Anteil und einem Segment mit überschaubaren Risiken.

Dank der Flexibilität des ETF-Sparplans kannst Du jedes Jahr die Sparrate an die Ausschüttung anpassen, also steigern oder senken. Einen Sparplan mit dem Immobilienfonds einrichten, halte ich hingegen für weniger sinnvoll, dazu sind die Erträge einfach zu gering.

Sollte kein ausreichendes Kapital für eine Einmalanlage im Grundbesitz Fokus Deutschland vorhanden sein, würde ich folgende Alternative in Betracht ziehen.

Mit einem ETF in europäische Immobilien investieren

Der nachfolgend vorgestellte ETF kann gut mit dem Immobilienfonds der DWS verglichen werden, weil er europaweit investiert und dabei den Schwerpunkt auf die BRD legt.

Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF ISIN: LU0489337690

104 Positionen beinhaltet der im März 2010 in Luxemburg aufgelegte ETF. Seinen Referenzindex bildet er physisch replizierend mit optimiertem Sampling nach. Das Fondsvolumen beträgt aktuell 441 Millionen Euro, die TER wird mit 0,33 % beziffert und die TD (Tracking-Differenz) mit 0,01 %.

Aus dem ETF Informationsblatt (Factsheet) gehen Zusammensetzung und mehr ebenso transparent hervor wie aus den Unterlagen des Fonds Grundbesitz Fokus Deutschland.

Markante Unterschiede gibt es hingegen bei der Wertentwicklung.

  • 2015 plus 18,03 %.
  • 2016 minus 5,23 %.
  • 2017 plus 12,21 %.
  • 2018 minus 8,68 %.
  • 2019 plus 29,61 %.
  • 2020 bislang minus 18,13 %.

Seit seiner Auflage hat der ETF um insgesamt 118,00 % zugelegt. Pro Jahr liegt die Durchschnittsrendite bei knapp 8,00 %.

10 Onlinebroker ermöglichen Dir das Einrichten eines ETF-Sparplans. 6 Anbieter führen die Sparraten temporär gratis aus.

Wen würdest Du nehmen?

Beim Vergleich zwischen dem Immobilienfonds und dem ETF konzentriere ich mich auf die wesentlichen Punkte:

  • Wie hoch sind die Kosten?
  • Welche Rendite steht in Aussicht?

Bei den Gesamtkosten liegt der ETF mit 0,33 % gegen 1,13 % klar in Führung.

Der Vergleich von beiden Jahresrenditen bringt Klarheit in die Entscheidung: 2,52 % beim Immobilienfonds – knapp 8,00 % beim ETF.

Fazit

Meine Meinung kennst Du mittlerweile ebenso wie die Fakten rund um beide Anlagevehikel. Damit kannst Du selbst eine Bewertung finden und eine Entscheidung treffen, welche zu Deinen Anforderung, Zielen und Wünschen passt.

Dein Depotstudent Dominik

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