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MEINE ERFAHRUNGEN: Swiss Life European Real Estate Fonds

Depotstudent Dominik
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Offene Immobilienfonds sind zunehmend begehrt, weil sie hohe Sicherheit mit regelmäßigen Ausschüttungen und kontinuierlichem Wertzuwachs verbinden. Einem Portfolio mit verschiedenen Assets beigemischt, wirkt ein schwankungsarmer Immobilienfonds festigend und beruhigend. Auf dem europäischen Markt sind bereits zahlreiche dieser Fonds etabliert, die Auswahl erfordert Fachkenntnisse und Fingerspitzengefühl.

In diesem Artikel geht es um meine Test-Erfahrungen mit dem European Real Estate Fonds von Swiss Life. Ich habe mir das Anlageinstrument für Dich im Detail angesehen und alle relevanten Fakten, Informationen und Zahlen in diesem Beitrag festgehalten. Es handelt sich dabei lediglich um meine persönliche Meinung und nicht um eine Anlageempfehlung. Wie immer überlasse ich Dir die Bewertung, weil nur Du Deine individuellen Anlage-Präferenzen kennst.

Wissenswertes über den Emittenten

Swiss Life ist für die meisten Menschen ein vergleichsweise junges Unternehmen aus der Schweiz. In Wirklichkeit ging die Aktiengesellschaft aus der 1857 gegründeten Schweizerischen Lebensversicherungs- und Rentenanstalt hervor. Swiss Life als Firmennamen wurde von dem Konzern erst im Jahr 2002 angenommen.

Vor dem Börsengang firmierte der Konzern als Genossenschaft. In der BRD verfügt die Swiss Life AG über eine Niederlassung in Hannover, welche aus der schrittweisen Übernahme der AWD Holding entstand. Hierzulande werden Produkte des Versicherers unter dem Markennamen Swiss Life Select vertrieben. Seit etwa 10 Jahren ist das Unternehmen im Segment Asset Management mit Vermögensverwaltung aktiv. Zunächst wurden nur die Vermögenswerte des hauseigenen Versicherungsgeschäfts betreut, danach auch die Anlagen von institutionellen Investoren. Immobilien avancierten dabei zur wichtigen Assetklasse.

Mittlerweile bietet Swiss Life Anlagelösungen für private Kunden an, bei welchen Immobilien im Mittelpunkt stehen. Per 30. Juni 2020 verwaltete die in Zürich beheimatete Swiss Life gemanagte Assets im Wert von 252 Milliarden Schweizer Franken und zudem gemanagte Assets für Drittkunden im Wert von knapp 83 Milliarden.

Seit 4 Jahren ist der offene Immobilienfonds European Real Estate der Swiss Life Gruppe am Markt etabliert.

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Der Fonds im Test

Ohne Abkürzung hat der Fonds den Namen European Real Estate Fonds Living and Working ISIN: DE000A2ATC31. Daraus lässt sich ableiten, dass in seinem Portfolio Wohnimmobilien ebenso enthalten sind wie gewerblich nutzbare Liegenschaften.

Der offene Immobilienfonds wurde am 22. Dezember 2016 in der BRD aufgelegt und hat mittlerweile ein Volumen von 830 Millionen Euro. Die Kosten im Überblick:

  • Ausgabeaufschlag maximal 5 %.
  • TER 1,24 % pro Jahr.
  • Verwaltungsgebühr 1,00 % p. a.

Eine Einmalanlage in den European Real Estate Fonds ist ab 250 Euro möglich, zudem kann er als Sparplan eingerichtet werden.

Ausschüttungen

Die einzelne Ausschüttung muss immer in Relation zum aktuellen Werte eines Anteils gesehen werden. Beim European Real Estate Fonds kostet ein Anteil derzeit 10,58 Euro. Ausgeschüttet wurden:

  • 2017 – 0,10 Euro.
  • 2018 – 0,18 Euro.
  • 2019 – 0,20 Euro.

Wertentwicklung

  • 2017 legte der Fonds um 2,50 % zu.
  • 2018 wurde ein Plus von 3,25 % erzielt.
  • 2019 gab es einen Zuwachs von 2,84 %.

Der krisenbedingte Einbruch im März 2020 war bereits 2 Monate später überstanden. Aktuell ist der Fonds 1,85 % im Plus.

Gute Erfahrungen machte ich beim Test mit der klaren Darstellung wichtiger Fakten oder Zahlen. So geht aus der Anlegerinformation unmissverständlich hervor, dass es sich um Netto-Zuwächse handelt, von welchen alle Kosten abgezogen wurden. Sollte im Sinn der Anleger überall so sein.

Nutzarten

Die im Portfolio des offenen Immobilienfonds befindlichen Liegenschaften sind für diese Nutzungen konzipiert:

  • Büro 38,1 %.
  • Einzelhandel 29,0 %.
  • Gesundheit 16,5 %.
  • Wohnen 16,4 %.

Anteil nach Ländern

In welchen Ländern sind die Immobilien des Fonds beheimatet?

  • BRD 61,2 %.
  • Belgien 12,3 %.
  • Frankreich 12,3 %.
  • Österreich 8,6 %.
  • Finnland 3,1 %.
  • Niederlande 2,5 %.

Welchen Anlagehorizont empfiehlt Swiss Life

Zu meiner Überraschung regt der Vermögensverwalter nicht zu langem Anlagehorizont an. Aus den Verkaufsinformationen geht nur hervor, dass der Fonds unter Umständen nicht für kurzfristig aufgestellte Anleger geeignet sein könnte.

Ich möchte dem nicht wiedersprechen, meiner Meinung entsprechend funktioniert Wertzuwachs aber nur in langen Zeiträumen und nicht von heute auf morgen.

Anlagepolitik und Ziele

Die Anlagepolitik des Swiss Life European Real Estate Fonds baut auf regelmäßig zufließende Mieten und Pachten auf. Von diesen Erträgen erhalten Anleger kontinuierlich Ausschüttungen und profitieren langfristig vom Wertzuwachs. Erworben werden Immobilien mit den oben beschriebenen Nutzungsarten.

Des Weiteren erwirbt der Fonds im Bau befindliche Liegenschaften sowie Grundstücke für eigene Projektentwicklungen. Prinzipiell entscheidet das Fondsmanagement, welche Objekte und Grundstücke erworben werden. Die Manager sind lediglich dazu aufgefordert, nur für maximal 30 % des Wertes aller Immobilien Kredite aufzunehmen, um Neuerwerb zu finanzieren.

Welche Risiken sind mit Immobilienfonds allgemein verbunden?

Die meisten Menschen verbinden mit offenen Immobilienfonds Chancen in Form von Wertsteigerungen und regelmäßigen Ausschüttungen. Weniger bekannt ist, dass die an sich sichere Assetklasse Immobilien diverse Risiken birgt.

Liquiditätsrisiken

Wer in Aktien oder ETFs investiert ist, kann seine Wertpapiere bei Bedarf schnell verkaufen. Bei Immobilien erfordert der Verkauf hingegen Zeit. Möchten beispielsweise im Rahmen einer Krise viele Anleger gleichzeitig ihre Fondsanteile zurückgeben, kann die Liquidität des Fonds möglicherweise an die Grenzen ihrer Belastbarkeit stoßen.

Dies tritt ein, wenn die KVG nicht alle Rücknahme-Verlangen zeitnah bedienen kann und die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzt. In diesem Fall können investierte Anleger über längere Zeit nicht über ihr Kapital verfügen. Im schlimmsten Fall kommt es zur Abwicklung des Fonds, wobei sämtliche Vermögenswerte veräußert werden.

In der Regel erhalten Anleger erst nach beendeter Abwicklung die Erlöse für ihre Anteile. Nicht selten liegt der Erlös unter der einst investierten Summe.

Risiken im Rahmen der Rückgabe

Fallende Immobilienpreise oder sonstige Änderungen veranlassen Anleger zur Rückgabe ihrer Anteile. Diese Rückgabe wird allerdings verzögert ausgeführt, wenn die Anteile weniger als 2 Jahre gehalten wurden und/oder die 12-monatige Rückgabefrist nicht eingehalten wurde. Tritt während der Mindesthaltefrist ein schwerer Kursverfall ein, sind investierte Anleger dem hilflos ausgeliefert. Der Gesetzgeber hat mit der Mindesthaltefrist die Fondsgesellschaften vor Engpässen geschützt, die Rechnung bezahlt der Anleger.

Nicht vorhersehbare Immobilien-Risiken

Solange das Geschäft wie geplant läuft, kommt bei einem Immobilienfonds jeder Beteiligte auf seine Kosten. Kaum jemand ist bewusst, dass konjunkturbedingte Leerstände oder zahlungsunfähige Mieter die Erträge in den Keller treibt. Verliert ein Standort an Attraktivität, sinkt zwangsläufig die erzielbare Miete. Aufgrund der geringeren Mieteinnahme sinkt der Immobilienwert. Weitere Risiken sind:

Veränderungen am Markt.

Nicht erkannte Baumängel oder Altlasten.

Objekt-Fertigstellung wird kostspieliger als angenommen.

Instandhaltung wird teurer als geplant.

Änderungen im Steuerrecht beeinflussen den Ertrag.

Dies ist nur ein kleiner Auszug der mit Immobilien verbundenen Risiken. Meinen Erfahrungen entsprechend ist es vorteilhaft, sämtliche Risiken einer Geldanlage im Vorfeld zu kennen. Mehr dazu im Verkaufsprospekt im Abschnitt „Risikohinweise“.

Meine Kritik am Swiss Life European Real Estate Fonds

Zunächst sei gesagt, dass ich bei meinem Test auf nur wenige kritikwürdige Details gestoßen bin. Positiv sind mir Transparenz, Informationsdichte und leichte Verständlichkeit der Angaben aufgefallen.

Zu kritisieren gibt es eigentlich nur die hohen Gesamtkosten von aktuell 1,24 % p. a. Diese wiederum sind dem Aufwand des Managements geschuldet und konzeptbedingt. Hinsichtlich der Mindesthaltefristen und Wartefristen bei der Rückgabe kann Swiss Life nicht kritisiert werden. Für mich sind die Fristen allerdings Gründe, die einen Einstieg verwehren.

Grundsätzlich ist mir der Run auf Betongold unverständlich. Wenn Du die oben auszugsweise genannten Risiken gründlich studierst, sollte Dir auffallen:

Aktien und Immobilien bergen identische Risiken.

Die Auslöser von Problemen sind bei beiden Assetklassen weitgehend gleich.

Von einem Aktienportfolio oder ETF auf einen Aktienindex kannst Du Dich kurzfristig ohne größere Einbuße trennen.

Gesetzliche Mindesthaltefristen und Wartezeiten bei der Rückgabe binden Dich auf Gedeih und Verderb an Dein Immobilien-Investment.

Wie würde ich mich entscheiden?

Aus meiner Sicht ist es unverzichtbar, vor jeder Geldanlage den Zweck zu ergründen. Investitionen werden unter anderem von dem Problem Altersvorsorge initiiert, können dem langfristigen Vermögensaufbau dienen oder einfach der Verbesserung des Lebensstandards.

Nachdem Du weißt, warum investiert werden soll, muss die Risikobereitschaft auf den Prüfstand gestellt werden. Grundsätzlich gibt es keine risikofreien Investitionen, vielmehr wird zwischen riskanten und risikoarmen Geldanlagen unterschieden.

Anschließend muss eine Entscheidung hinsichtlich des Anlagevehikels fallen. Dabei gibt es eine wichtige Frage zu klären:

Mit welcher Anlageklasse erreiche ich mein Ziel innerhalb des gesteckten Zeitrahmens?

Bei der Beantwortung sind die langfristigen Durchschnittsrenditen sehr hilfreich.

Staatsanleihen sind im Niedrigzinsumfeld denkbar schlechte Assets.

Unternehmensanleihen gewähren zwar um die 5 % Rendite, sie beinhalten aber ein nicht zu unterschätzendes Risiko.

Rohstoffe reagieren auf eine Vielzahl an wirtschaftlichen und ökologischen Faktoren und sind langfristig unberechenbar.

Aktien sind zwar mit Risiken behaftet, sie kennen seitens der Wertentwicklung aber seit Jahrzehnten nur eine Richtung: nach oben.

Risiken mindern und Kosten senken

Bestmögliche Streuung des Kapitals senkt effektiv das Risiko. Experten raten daher von der Auswahl einzelner Assets ab und ermutigen zur Geldanlage in Indizes.

Vorbildlich diversifizierte Aktienindizes sind global ausgerichtet und beinhalten 1.500 und mehr Positionen. Zu nennen wären hier unter anderem: MSCI World und MSCI ACWI.

Kostengünstig wird in diese Indizes mittels Exchange Traded Funds (ETF) investiert, weil diese ihre Referenzindizes ohne aufwendiges Management nachzeichnen. ETFs sind thesaurierend und ausschüttend verfügbar. Ich bevorzuge die thesaurierende Variante, weil hierbei Gewinne automatisch reinvestiert werden. Nachfolgend stelle ich Dir jeweils einen ETF in ausschüttender und thesaurierender Konzipierung auf den Aktienindex MSCI World vor.

Grundsätzliches

Im MSCI World Index sind große und mittelgroße Aktiengesellschaften aus 23 Industrieländern in 5 globalen Regionen vertreten. Er deckt mit aktuell 1.654 Positionen etwa 85 % aller Börsenwerte der entwickelten Märkte ab. Der Index wird von MSCI alle 3 Monate aktualisiert. Details zur Zusammensetzung hinsichtlich Branchen und Ländern können den jeweiligen Anlegerinformationen entnommen werden. Derzeit gibt es hierzulande 18 ETFs auf den MSCI World. Nachfolgend 2 willkürlich ausgesuchte Beispiele:

Xtrackers MSCI World UCITS ETF ISIN: IE00BJ0KDQ92

Der ETF wurde im Juli 2014 in Irland aufgelegt, seine Fondsgröße wird mit über 4,6 Milliarden Euro beziffert. Er bildet seinen Referenzindex physisch mit optimiertem Sampling nach und reinvestiert Erträge automatisch. Die TER wird mit 0,19 % pro Jahr angegeben, die Tracking-Differenz mit minus 0,11 %.

Wertentwicklung seit 2015:

  • 2015 plus 10,29 %.
  • 2016 plus 10,83 %.
  • 2017 plus 7,79 %.
  • 2018 minus 4,86 %.
  • 2019 plus 30,99 %.

Seit Auflage hat der ETF seinen Wert um 78,99 % gesteigert.

Bei 10 Brokern ist der ETF aktuell sparplanfähig, 5 Anbieter führen die Sparraten vorübergehend kostenfrei aus.

HSBC MSCI World UCITS ETF ISIN: IE00B4X9L533

Im Dezember 2010 in Irland aufgelegt, konnte der ETF bis heute 1,58 Milliarden Euro einsammeln. Er bildet seinen Referenzindex physisch mit optimiertem Sampling nach und schüttet jährlich Erträge aus. Die Gesamtkostenquote wird mit 0,15 % p. a. beziffert, die Tracking-Differenz mit 0,06 %.

Ausschüttungen pro Anteil im Wert von 20,74 Euro

  • 2016 – 0,30 Euro.
  • 2017 – 0,32 Euro.
  • 2018 – 0,35 Euro.
  • 2019 – 0,38 Euro.

Wertentwicklung inklusive Ausschüttungen

  • 2015 plus 9,61 %.
  • 2016 plus 10,89 %.
  • 2017 plus 7,99 %.
  • 2018 minus 4,74 %.
  • 2019 plus 31,40 %.

Fazit

Meine Ausführungen sollten Dich zu einer Bewertung des Swiss Life European Real Estate befähigen und zu einer sinnvollen Anlageentscheidung.

Dein Depotstudent Dominik

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