MEINE ERFAHRUNGEN: UniImmo Europa – Immobilienfonds

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Depotstudent Dominik

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Anleger entdecken eine bisher kaum beachtete Art der Geldanlage, weil sie ihren Bedürfnissen in mehrerlei Hinsicht entgegenkommt. Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch schwankungsarme Wertentwicklung aus, reagieren oft nicht auf regional begrenzte Börsenturbulenzen, gewährleisten moderate Gewinne und schütten regelmäßig große Teile ihrer Erträge aus.

Die Frage, welche Immobilienfonds letztlich sinnvoller fürs Portfolio sind, löst heftige Diskussionen aus. Manche sehen in global ausgerichteten Fonds mehr Chancen, andere fokussieren regional aufgestellte Varianten und einige vertrauen auf die heimische Wirtschaftskraft. Im nachfolgenden Beitrag berichte ich Dir über meine Erfahrungen beim Test des Immobilienfonds UniImmo Europa. Ich versuche, Dich mit möglichst vielen Details zu einer Bewertung zu befähigen. Letztlich bin ich kein erfahrener Immobilienexperte, sondern ein Marktbeobachter, der seine Meinung in Form von Lob oder Kritik zum Ausdruck bringt.

Empfehlung: Für a) die meisten Selbstentscheider empfehle ich ETF-Portfolios als hervorragende Möglichkeit zur Geldanlage und für b) Menschen, die eine Finanzberatung wünschen, empfehle ich diesen Erfahrungsbericht zur unabhängigen Finanzberatung von mir.

Wer steht hinter dem Immobilienfonds UniImmo Europa?

Initiator des offenen Immobilienfonds ist die in Frankfurt am Main ansässige Union Investment AG. Das im Jahr 1956 gegründete Unternehmen mit der vollständigen Bezeichnung Union Asset Management Holding AG ist Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe und agiert als Investmentgesellschaft der DZ Bank. Die Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank mit Sitz in Frankfurt am Main ist mit gut 72 % der Hauptaktionär der Union Investment AG. Der Rest der Aktien befindet sich im Besitz der Volks- und Raiffeisenbanken.

Auf mehr als 323 Milliarden Euro belief sich Ende 2018 das von Union Investment verwaltete Vermögen. Publikumsfonds wie der UniImmo Europa werden großteils über das Filialnetz der Volks- und Raiffeisenbanken vertrieben. Am Vertrieb beteiligt sind zudem die Außendienstmitarbeiter der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG.

Tipp: Um in Aktien, ETFs und Fonds zu investieren, benötigst Du ein Wertpapier-Depot. Die besten Anbieter findest Du in der folgenden Übersicht:

Ich empfehle vor allem:

• dieses Depot als aktuelle Top-Empfehlung (nutze ich selbst)* und
• dieses Depot als Allrounder* und
• dieses Depot als etablierter Klassiker*.

Wissenswertes zum Immobilienfonds UniImmo Europa

Der im Jahr 1985 aufgelegte Publikumsfonds ermöglicht Dir die Teilhabe an der Wertentwicklung von gewerblich genutzten Immobilien, überwiegend auf dem europäischen Kontinent. Er kombiniert sehr wenig Risiko mit geringen Chancen auf überdurchschnittliche Rendite. Es wird von Experten ein Anlagehorizont von mehr als 5 Jahren empfohlen.

UniImmo Europa ist ein offener Immobilienfonds mit ausschüttendem Konzept und 13,5 Milliarden Euro Volumen. Die laufenden Kosten werden für das Geschäftsjahr 2019/2020 mit 0,93 % beziffert. Erträge werden Mitte Dezember ausgeschüttet, Investitionen sind in Form von Sparplänen möglich. Mindestsparrate 25 Euro pro Monat.

Deine Chancen

Du kannst Erträge auf den europäischen Immobilienmärkten erzielen und genießt dabei bestmögliche Risikostreuung, kompetentes Fondsmanagement sowie Insolvenzschutz durch die Klassifizierung als Sondervermögen.

Regelmäßige Ausschüttungen und die mögliche Wertsteigerung einer Immobilienanlage sind weitere Vorteile.

Du kannst Deine Fondsanteile jederzeit zurückgeben, hierbei müssen die gesetzlichen Vorgaben und Fristen berücksichtigt werden.

Deine Risiken

Aus marktbedingten Gründen können Kurse und Erträge zeitweise ins Schwanken geraten. Darauf effektiv zu reagieren ist allerdings allein Aufgabe des Fondsmanagements.

Gleiches gilt auch für die Risiken innerhalb einer Immobilie. Dazu zählen unter anderem fallende Vermietungsquote, verschlechterte Bewertung und unerwartete Mietausfälle.

Im Grunde genommen sind die Risiken beim Engagement im UniImmo Europa geringer und unwahrscheinlicher als bei einer Investition in andere Anlageklassen.

Derzeitige Anlageaufteilung

Momentan ist der Fonds UniImmo Europa zu 68,74 % in Immobilien auf dem europäischen Kontinent investiert. 31,26 % der Objekte sind in Amerika, Asien und im Pazifikraum gelegen.

• 59,21 % der Immobilien werden als Bürogebäude genutzt.
• 28,29 % sind an den Einzelhandel vermietet.
• 8,10 % dienen dem Hotelgewerbe.
• 4,07 % sind von Logistikunternehmen genutzt.
• 0,33 % werden als Wohnimmobilien verwendet.

Insgesamt beinhaltet der Fonds 92 Liegenschaften, 94,91 % der Objekte sind aktuell vermietet. 17,30 % des Fondsvermögens werden liquide vorgehalten, 19,69 % der Liegenschaften sind fremdfinanziert.

Interessante Gebäude im Immobilienfonds UniImmo

Einige Objekte im Fonds sind optisch einzigartig und daher bei Mietern überdurchschnittlich begehrt. Ob sich die herausragende Optik auf den Mietpreis oder die Vermietungsquote auswirkt, bleibt allerdings im Einzelfall zu überprüfen. Ungeachtet dessen stelle ich Dir im Rahmen dieses Tests einige Objekte vor.

555 Mission Street San Francisco

In der Downtown der kalifornischen Metropole ist das 2006 fertiggestellte Bürocenter 555 Mission Street beheimatet. Das 33-stoeckige Gebäude besticht nicht nur mit zeitlos schöner Architektur, es ist zudem energieeffizient und nachhaltig konzipiert und bereits mehrfach diesbezüglich ausgezeichnet. Für die kommenden Jahre sind die Büros zu fast 100 % an renommierte Unternehmen vermietet.

Barcelo Raval Barcelona Spanien

Das 2008 erbaute Hotel Barcelo Raval bereichert die Innenstadt der katalanischen Metropole um ein architektonisches Highlight. Geschickt verbindet das Gebäude moderne und klassische Stilelemente zu visuellen Erlebnissen der besonderen Art. Das unweit der Flaniermeile „Las Ramplas“ gelegene Hotel verfügt über 186 stilvoll eingerichtete Zimmer. Für die kommenden 2 Jahrzehnte ist das Objekt an das spanische Unternehmen „Barceló Hotels and Resorts“ verpachtet. Es besteht zudem eine Verlängerungsoption.

Fifty One Zürich Schweiz

Im Westen der Metropole Zürich bietet das 21.000 Quadratmeter umfassende Büroobjekt Fifty One moderne Architektur, großzügige Ausstattung und nachhaltiges Konzept. Mieter schätzen die zentrale Lage, eine ausgezeichnete Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, repräsentative Architektur und modernste Technik. Die Büros sind zu fast 100 % langfristig an Schweizer und internationale Firmen vermietet.

Forum Kayseri, Kayseri Anatolien Türkei

Etwa 300 km von der südlichen Küste und der Hauptstadt Ankara im Westen entfernt liegt die 180.000 Einwohner zählende Stadt Kayseri. Das 2011 erbaute Forum Kayseri bereichert das Stadtzentrum mit einer einmaligen Mischung aus osmanischer und europäischer Architektur. Zu den Mietern des Shoppingcenters gehören namhafte Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen, einige von ihnen haben ihre Hauptsitze in Europa. Kaufkräftige Einheimische und zunehmend viele Touristen resultieren in hoher Vermietungsquote.

5 Höfe München BRD

Seit 2004 gehört das City-Quartier 5 Höfe zum Portfolio der Union Investment und ist ein Publikumsmagnet in der Münchener Innenstadt. Der Komplex beinhaltet Flächen für den Einzelhandel, Büroeinheiten, Wohnungen und mehr. Etwa 7 Millionen Menschen frequentieren jedes Jahr die 5 Höfe. Die Besucherzahl resultiert zumindest für die nächsten Jahre in einer 100-prozentigen Vermietungsquote.

Paseo del Mar, San Diego

Paseo Del Mar ist ein 21.000 Quadratmeter umfassender Bürokomplex in der kalifornischen Stadt San Diego. Exzellentes Design, hervorragende Ausstattung und ein Ambiente der Extraklasse machen das Gebäude bei Mietern zum begehrten Objekt. Auch im Paseo Del Mar sind fast alle Büroflächen auf die nächsten Jahre an renommierte Kunden vermietet.

One Snowhill Birmingham England Großbritannien

Birmingham hat mit dem Bürogebäude One Snowhill ein architektonisches Highlight in seinem Zentrum, welches Mieter und Besucher mit futuristischem Erscheinungsbild begeistert. Es ist ökologisch und energieeffizient gebaut und zieht Unternehmen mit ausgezeichneter Bonität an. Sämtliche Einzelhandels- und Büroflächen sind langfristig vermietet.

Wertentwicklung in den letzten 5 Jahren

Zwischen Oktober 2015 und Oktober 2020 hat der Immobilienfonds UniImmo Europa von Union Investment seinen Wert um 12,53 % gesteigert. Dies entspricht einer jährlichen Wertentwicklung von 2,39 %. Im Geschäftsjahr 2019 wurden pro Anteil 1,50 Euro ausgeschüttet.

Ungeachtet der imposanten Gebäude im Portfolio enttäuscht die Wertentwicklung des UniImmo Europa vermutlich den einen oder anderen Interessenten. Der jährliche Wert liegt meinen Erfahrungen entsprechend jedoch im Durchschnitt, alle Fonds im Test schnitten mit knapp 3 % ab.

Dazu ein Beispiel:

Ein Sparplan mit 25 Euro Monatsrate resultierte im oben genannten Zeitraum in 1.525 Euro Einzahlungen und einem Endbetrag von 1.535,17 Euro.

Jetzt ist Deine Meinung respektive Bewertung gefragt. Ist Dir die hohe Sicherheit der Geldanlage mehr wert als erzielbare Erträge? Wenn ja, steht einem Engagement nichts mehr im Weg. Lautet Deine Antwort allerdings nein, solltest Du weiterlesen und meinen Alternativvorschlag in Betracht ziehen.

Billiger und renditestark

Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF ISIN: LU0489337690

Der ETF wurde im März 2010 in Luxemburg aufgelegt und thesaurierend konzipiert. Sein Fondsvolumen beträgt aktuell 434 Millionen Euro, sein Wertpapierkorb beinhaltet 104 Positionen. Seinen Referenzindex bildet der ETF physisch replizierend mit optimiertem Sampling nach. Die TER ist mit 0,33 % pro Jahr angegeben, die Tracking-Differenz mit 0,01 %.

Wertentwicklung seit 2015

2015 plus 18,03 %.

2016 minus 5,23 %.

2017 plus 12,21 %.

2018 minus 8,68 %.

2019 plus 29,61 %.

Seit Auflage hat der ETF um 115,45 % zugelegt, pro Jahr um gut 9 %.

Einen Sparplan auf diesen ETF einrichten, kannst Du aktuell bei 10 Brokern, 6 davon führen die Sparraten temporär kostenfrei aus.

Zur besseren Übersicht

Nachfolgend ein Vergleich zwischen dem UniImmo Europa und dem ETF der DWS Tochter Xtrackers. Angaben für den Immobilienfonds zuerst, die Zahlen des ETF im Anschluss in Klammern.

• Ausgabeaufschlag 5 % (keinen).
• Gesamtkosten 0,93 % (0,33 %).
• Sparplanfähig ja (ja).
• Fondsvolumen 13,5 Milliarden Euro (434 Millionen Euro).
• Wertsteigerung in 5 Jahren 2,39 % (knapp 9 %).

Ausschüttend oder thesaurierend?

Meinen Erfahrungen gemäß rentieren sich ausschüttende ETFs oder Fonds auf lange Sicht weniger gut als thesaurierende Anlageinstrumente. Warum? Jede im Fonds verbleibende Ausschüttung generiert sofort Erträge und macht sich langfristig beim Zinseszinseffekt bemerkbar.

Pro Anteil im aktuellen Wert von 54 Euro hat Union Investment im Vorjahr 1,50 Euro ausgeschüttet. Bei 1.000 Anteilen wäre das eine Summe von 1.500 Euro abzüglich Steuer. Oder anders dargestellt:

Für eine monatliche Sparrate von 200 Euro bekommst Du knapp 4 Anteile, im ersten Jahr also gut 50 Anteile. Das bedeutet: 75 Euro Ausschüttung minus 25 % Steuer. Auch bei dieser Frage möchte ich höchstens meine Meinung in den Raum stellen und auf eine Bewertung verzichten. Ich tendiere zu thesaurierenden ETFs, weil damit langfristig mehr Rendite zu erwirtschaften ist. Zudem kannst Du jederzeit bei Bedarf beliebige Summen aus Deinem Depot nehmen.

Einen ausschüttenden ETF auf den Index FTSE ERPA Nareit Developed Europe gibt es übrigens hier:

BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF ISIN: LU1291091228

Der ETF wurde im Februar 2016 in Luxemburg aufgelegt und bildet seinen Referenzindex vollständig physisch replizierend nach. Sein Fondsvolumen beträgt 135 Millionen Euro, die TER ist mit jährlich 0,40 % beziffert, die Tracking-Differenz mit 0,28 %.

Ausschüttungen seit 2016

2016 – 0,31 Euro – 2,99 % Ausschüttungsrendite.

2017 – 0,36 Euro – 3,90 %.

2018 – 0,30 Euro – 2,94 %.

2019 – 0,34 Euro – 3,79 %.

2020 – prognostiziert sind 0,20 Euro.

Wertentwicklung seit 2015

Die Wertsteigerung ähnelt weitestgehend der des oben beschriebenen ETF und muss hier nicht noch einmal dargestellt werden.

Zudem ist der ausschüttende ETF nur bei einem Broker sparplanfähig, für die Ausführung der Sparraten werden geringe Gebühren in Rechnung gestellt.

Welchen Fonds solltest Du nehmen?

Prinzipiell kommt es bei dieser Entscheidung auf Deine Erwartungen, Ziele und persönliche Eigenschaften an. Nun muss aber auch berücksichtigt werden, dass sich kein Anleger heutzutage leisten kann, auf Rendite zu verzichten. Es nützt Dir dementsprechend wenig, auf die Sicherheit des UniImmo von Union Investment zu vertrauen. Die durchschnittliche Rendite von knapp 2,5 % fällt der Steuer und der Inflation zum Opfer. Altersarmut steht vor der Tür.

Mit den fast 9 % aus dem ETF könnte die Rentenlücke geschlossen und dem Lebensabend etwas Komfort verliehen werden. Du musst lediglich lernen, mit den vergleichsweise großen Kursschwankungen umzugehen. Dazu sind 3 Aspekte wichtig:

1. Langer Anlagehorizont mit klar definiertem Ziel.
2. Wissen um die Verhaltensweisen der Wertpapiermärkte.
3. Das unbedingte Befolgen der Kaufen-und-Halten Strategie.

Die Geldanlage ist meinen Erfahrungen entsprechend einfacher als von vielen vermutet. Aber nicht jedes Anlagevehikel bringt Dich rechtzeitig ans Ziel. Bewertung und Entscheidung bleiben Dir überlassen.

Dein Depotstudent Dominik

Empfehlung: Für a) die meisten Selbstentscheider empfehle ich ETF-Portfolios als hervorragende Möglichkeit zur Geldanlage und für b) Menschen, die eine Finanzberatung wünschen, empfehle ich diesen Erfahrungsbericht zur unabhängigen Finanzberatung von mir.

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