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MEINE ERFAHRUNGEN: Westinvest Interselect Immobilienfonds

Depotstudent Dominik
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Offene Immobilienfonds gewinnen bei heimischen Anlegern zunehmend an Bedeutung. Sie dienen nicht unbedingt dem langfristigen Vermögensaufbau oder der Altersvorsorge, sondern gewährleisten Anlegern kontinuierliche Einkünfte durch regelmäßige Ausschüttungen. Indes garantiert bei Weitem nicht jeder Immobilienfonds attraktive Nebeneinkommen. Gründliche Recherche vor der Auswahl und ein Vergleichen der Angebote minimieren die Risiken.

Im nachfolgenden Text berichte ich Dir von meinen Erfahrungen mit dem Immobilienfonds Westinvest Interselect Europa. Westinvest ist eine Gesellschaft für Investmentfonds mbH mit Sitz in Düsseldorf, Hamborner Straße. Meine hier geschilderten Erfahrungen mit dem Immobilienfonds sollten nicht als Anlageempfehlung gesehen werden. Vielmehr möchte ich Dich mit vielen Fakten, Zahlen und Daten dazu befähigen, eine eigene Meinung zu dem Anlagevehikel zu entwickeln oder zu einer Bewertung zu kommen.

Welche Anlagepolitik und Ziele werden verfolgt?

Der Immobilienfonds Westinvest Interselect Europa ist zum Erreichen von 2 Zielen konzipiert. Einerseits erwirtschaftet er aufgrund zufließender Zinsen und Mieten kontinuierlich Erträge. Auf lange Sicht gewährleistet der Fonds aufgrund der positiven Entwicklung der Immobilienverkehrswerte stetigen Wertzuwachs.

Investiert wird überwiegend in gewerblich nutzbare Immobilien in einem Staat des europäischen Kontinents. Bevorzugt werden Immobilien mit hohem Nutzwert für diese Branchen respektive Sektoren:

  • Logistik.
  • Hotel.
  • Einzelhandel.
  • Büro.

Das Fondsmanagement sieht in ausländischen Gewerbeflächen und Immobilien mehr Chancen und versucht, den Auslandsanteil auf 70 % des Gesamtgeschäfts zu erhöhen.

Erworbene Immobilien ziehen ungeachtet der Lage, Nutzungsart und Größe ins Portfolio ein. Zu den bereits bestehenden Gebäuden kann der Fonds auch Projekte in der Entwicklung erwerben.

Das Management darf 49 % des Fondsvermögens in Liquiditätsprodukte investieren und 30 % des Immobilien-Gesamtvermögens für Kredite zum Neuerwerb aufnehmen.

Des Weiteren dürfen zur Absicherung von Zins- und Währungsrisiken Derivate zum Einsatz kommen.

Bevor wir weiter ins Detail gehen, ein Hinweis:

Der Immobilienfonds Westinvest Interselect Europa ist für Leute mit langem Anlagehorizont konzipiert. Wenn Du Dein Kapital in 5 Jahren bereits wieder herausziehen möchtest, sollte eine kurzfristige Anlagemöglichkeit gewählt werden.

So ganz erschließt sich mir der Sinn dieses Hinweises nicht, schließlich fließen die Einnahmen ab dem ersten Dividendenjahr und das mit der langfristigen Wertsteigerung ist aus meiner Sicht sehr unsicher. Aber, ich bin kein Experte und vertrete hier nur meine persönliche Meinung.

Die besten Depots (mit fetter Prämie) gibt’s hier:

Wie entwickelt sich Westinvest Interselect im Vergleich mit dem Sektoren-Durchschnitt?

Den FFW Sektoren-Durchschnitt erkennst Du an der orangen Linie, die Entwicklung des Westinvest Interselect ist ganz in Blau gehalten. In den ersten 10 Jahren entwickelte sich der Immobilienfonds überdurchschnittlich, seit 2013 scheinen die Mitbewerber im Vorteil zu sein.

Meiner Meinung nach ist das Vergleichen nur begrenzt sinnvoll, weil der Geschäftsverlauf jedes Unternehmens in Zyklen verläuft und auf lange Sicht nur Durchschnittszahlen aussagefähig sind.

Fakten und Zahlen zum Westinvest Interselect Immobilienfonds Europa

ISIN: DE0009801423 WKN: 980142

Anlagerichtlinie

Büro- und Verwaltungsimmobilien sind die Investitions-Schwerpunkte dieses Fonds. Zudem wird in innerstädtische Einzelhandelsflächen, multifunktionale Serviceflächen sowie in unterschiedlich nutzbare Objekte investiert. Auf lange Sicht soll ein Auslandsanteil von etwa 70 % erreicht werden, bevorzugt werden Länder im Euro-Raum, respektive neue EU-Beitrittskandidaten. Gleichwohl bestimmt die Verfassung der jeweiligen Märkte den Investitionsanteil in inländische und ausländische Immobilien.

Stammdaten, Gebühren und Konditionen

Das Domizil des Westinvest Interselect Immobilienfonds ist die BRD, aufgelegt wurde er am 2. Oktober 2000. Als Depotbank fungiert die DEKA Bank Deutsche Girozentrale, das Fondsvolumen beträgt aktuell 8,2 Milliarden Euro.

Der maximale Ausgabeaufschlag wird mit 5,26 % beziffert, je nach Vertriebsstelle kann dieser Wert jedoch stark variieren. 0,90 % werden dem Fonds jährlich für Verwaltung, Management, Depotbank und Service entnommen.

Sonstige Kennzahlen

Die Volatilität in verschiedenen Zeitabschnitten ist mit Werten um die 0,50 % ausgesprochen niedrig. Vergleichsweise hohe Sharp Ratio Werte lassen vermuten, dass sich der Fonds besser entwickelt als das von ihm ausgehende Risiko.

Risiko-Rendite-Chart

Das oben ersichtliche Bild zeigt den Westinvest Interselect auf der linken Seite und von Mitbewerbern umgeben. Je weiter ein Fonds auf dieser Grafik nach links rückt, desto riskanter wird er für Anleger.

Brutto-Wertentwicklung im Zeitraum von 5 Jahren

Die Darstellung zeigt, dass sich der Fonds in den letzten 5 Jahren ohne bemerkenswerte Schwankungen in Richtung Norden entwickelt hat. Sämtliche 12-Monatsperioden weisen Überschüsse zwischen 2 und 3,45 % auf, lediglich in der Eurokrise 2015 wurde das Bild von roten Zahlen getrübt.

Aktuelle Immobilienstruktur

Die im Fonds enthaltenen Immobilien eignen sich derzeit für die Nutzung als:

  • Büros in unterschiedlichsten Arten 61,50 %.
  • Objekte für Handel und Gastronomie 13,0 %.
  • Räumlichkeiten für das Hotel-Gewerbe 12,40 %.
  • Objekte für gemischte Nutzung 7,10 %.
  • Lager und Räume für die Logistik-Branche 5,00 %

Zum 1. Juli 2020 war der Immobilienfonds Westinvest Interselectzu 82,20 % in Immobilien und zu 17,80 % in liquide Geldmarktprodukte investiert.

Für Anleger wichtige Kennzahlen

Damit Du als Anleger auf der sicheren Seite bist, müsste eine detailliertere Begutachtung der Immobilien erfolgen. Meinen Erfahrungen entsprechend ist es in der Praxis unmöglich, jedes der Objekte auf seinen Zustand zu untersuchen.

Ich fand bei meinem Test jedoch wichtige Zahlen, die zumindest Aufschluss über das Immobilienportfolio als Ganzes geben.

Wie alt sind die Objekte?

  • Zum 1. August 2020 waren 9,20 % der Immobilien zwischen 1 und 5 Jahre alt.
  • 19,20 % der Objekte befanden sich im Alter von 5 bis 10 Jahren.
  • 34,10 % waren minimal 10 und maximal 15 Jahre alt.
  • 19,40 % der Gebäude waren zwischen 15 und 20 Jahre alt.
  • Lediglich 18 % der Objekte waren älter als 20 Jahre.

Warum ist das Alter der Immobilien so wichtig? Je älter das Objekt, desto höher die Wahrscheinlichkeit unvermutet auftauchender Defekte. Überdurchschnittlich viele Reparaturen bedeuten steigende Kosten, welche auf die Rendite respektive Ausschüttungen drücken.

Wie lange laufen die Mietverträge?

Für eine Bewertung des Immobilienbestands ist ebenso wichtig, wie lange die aktuellen Mietverträge noch laufen. Auslaufende Verträge sind in konjunkturell guten Zeiten kein Problem. Es finden sich schnell Nachmieter, die womöglich höhere Preise in Kauf nehmen als die Vorgänger.

Bei konjunkturellem Stillstand sind lange laufende Bestands-Verträge beruhigend, denn sie garantieren den Fortgang der aktuellen Lage.

Beim Immobilienfonds Westinvest Interselect sieht die Situation wie folgt aus:

  • Bis zum Jahresende 2021 laufen 9,80 % der bestehenden Mietverträge aus.
  • 11,80 % der Immobilien benötigen Ende 2022 neue Mieter.
  • Bis Ende 2023 müssen für 13,30 % der Objekte Nachmieter gefunden werden.
  • Knapp 30 % der Mietverträge laufen noch bis Ende 2029.
  • 22,30 % der Objekte sind sogar länger als bis 2030 vermietet.

Wie groß sind die zu vermietenden Objekte?

Bei der nachfolgenden Auflistung sollte davon ausgegangen werden, dass ein größeres Gebäude leichter an einen solventen Kunden zu vermieten ist als viele kleine Objekte. Die Ansicht mag stimmen, meiner Meinung nach kommt es aber eher auf den Einzelfall an. Beim Immobilienfonds Westinvest Interselect sieht die Situation derzeit wie folgt aus:

  • Zum Zeitpunkt des Tests befanden sich 9,50 % der Immobilien in der Größenklasse von 25 bis 50 Millionen Euro.
  • 24 % der Objekte wurden in der Klasse von 50 bis 100 Millionen Euro verortet.
  • Bei 22,50 % lag der Wert zwischen 100 und 150 Millionen Euro.
  • 19,70 % waren zwischen 150 und 200 Millionen Euro wert.
  • Mehr als 21,60 % der Objekte fielen in die Klasse oberhalb von 200 Millionen Euro.

Meine Meinung zum Immobilienfonds Westinvest Interselect

Es gab bei meinem Test keinen Anlass für Kritik, allerdings wird bei Weitem nicht jeder Privatanleger auf die Idee kommen, Nebeneinkünfte mit Ausschüttungen aus Immobilienfonds zu generieren.

Jahresrenditen von gut 2 % und Ausschüttungen von etwa 1 Euro pro Anteil und Jahr sind halt nicht jedes Sparers Sache. Nicht zuletzt, weil die Geldanlage besser und ertragreicher gestaltet werden kann.

Risikoscheue Anleger dürften sich über die geringe Volatilität des Fonds freuen. Ob allerdings Renditen von gut 2 % im Jahr auf Dauer zufriedenstellen, möchte ich bezweifeln. Ich schließe diesen Test mit der Suche nach einem alternativen Anlagevehikel ab.

Wie sonst in Immobilien investieren?

Eigentlich gibt es nur 3 Möglichkeiten für Immobilieninvestments: Kaufen und selbst vermieten, sehr teuer. Immobilienfonds wie der Westinvest Interselect oder die Geldanlage in einen Immobilien ETF.

ETFs gibt es in diesem Sektor einige, aber der von mir Ausgewählte kommt dem Westinvest Interselect sehr nahe.

Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF – ISIN LU0489337690

Seinen Referenzindex bildet der ETF physisch mit optimiertem Sampling ab. Er wurde am 25. März 2010 in Luxemburg aufgelegt und ist mit einer Gesamtkostenquote von 0,33 % per anno behaftet.

Erträge wie Dividenden werden automatisch reinvestiert, das Fondsvolumen beträgt aktuell 444 Millionen Euro.

Ein Blick auf die 10 größten Einzelpositionen zeigt bekannte Namen wie beispielsweise Vonovia, LEG Immobilien und Deutsche Wohnen.

Wie hat sich der ETF in der Vergangenheit entwickelt?

  • 2015 mit einem Plus von 18,00 % abgeschlossen.
  • 2016 mit 5,23 % im Minus.
  • 2017 einen Gewinn von 12,20 % verbucht.
  • 2018 um 8,68 % in die Knie gegangen.
  • 2019 mit plus 29,61 % abgeschlossen.
  • Seit Auflage konnte der ETF seinen Wert um 121,55 % steigern. Das entspricht einer Durchschnittsrendite von 7,89 % per anno.
  • Von der letzten Krise hat sich der ETF noch nicht erholt, er ist immer noch mit gut 17 % im Minus.

Bei 10 Brokern ist aktuell die Einrichtung eines ETF-Sparplans möglich. 6 Broker führen die Sparraten derzeit kostenfrei aus.

Fazit

Immobilienfonds wie der Westinvest Interselect können seitens der Wertentwicklung nicht mit dem beschriebenen ETF mithalten. Mag sein, dass durch den Markt im Ganzen bessere Erträge zustande kommen als mithilfe des Fondsmanagements.

Der ETF schüttet zwar keine Erträge aus, aber bei etwa 1 Euro pro Anteil bedarf es einer riesigen Anlagesumme, damit ein zusätzliches Einkommen zustande kommt. Dafür eignet sich der sparplanfähige Indexfonds für den langfristigen Vermögensaufbau. Seine Durchschnittsrendite ist nur wenig niedriger als die eines MSCI World ETFs.

Ich rate Dir in jedem Fall zum ETF, weil die Kosten niedriger, die Möglichkeiten vielfältiger und die Renditen attraktiver sind.

Dein Depotstudent Dominik

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