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MEINE ERFAHRUNGEN: Wohnselect D von Wertgrund – offener Immobilienfonds

Depotstudent Dominik
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Offene Immobilienfonds mit ausschüttendem Konzept erfreuen sich hierzulande wachsender Beliebtheit. Anleger schätzen die soliden Immobilien-Objekte, welche immer attraktive Mieteinnahmen generieren und auf lange Sicht spürbar an Wert zulegen. Zudem ist die Wertentwicklung schwankungsarm, konstant und in fast allen Marktphasen gegeben.

Mittlerweile werben zunehmend viele Immobilienfonds um die Gunst der Anleger. Die Auswahl erfordert Sachverstand und Fingerspitzengefühl. Im nachfolgenden Beitrag geht es um meine Test-Erfahrungen mit dem offenen Immobilienfonds Wohnselect D des Anbieters Wohngrund. Es handelt sich um einen Fonds, der ausschließlich in Bestandsimmobilien auf dem Wohnungsmarkt der BRD investiert. Der Artikel beinhaltet aktuelle Daten, Zahlen und Fakten, unterlegt mit meiner Meinung und bei Bedarf Kritik. Eine Bewertung bleibt jedoch Dir vorbehalten, weil nur Du als Anleger eine Entscheidung dafür oder dagegen treffen kannst.

Wissenswertes zum Unternehmen Wertgrund

Die Wertgrund-Immobilien GmbH wurde 1992 als Vertriebsgesellschaft für Wohnimmobilien gegründet. Seit 1995 verwaltet das Unternehmen Immobilien und gründete dazu die Immobilien-Verwaltung Wertgrund GmbH.

Seit 2002 berät die Firma große und führende Wohnungsverwalter hinsichtlich wesentlicher Managementaufgaben. Seit 2002 werden Wohnungsportfolios an und verkauft.

Bewertung und Beratung bei Wohnungsportfolios gehört seit 2004 zum Leistungsspektrum, institutionelle Wohnungseigentümer werden seit 2005 vom Unternehmen beraten und mit Dienstleistungen versorgt.

Seit 2006 firmiert der Betrieb als Wertgrund Immobilien AG und bündelt sämtliche Leistungen unter einem Dach. Ab dem Jahr 2007 baut die Wertgrund-Immobilien AG einen landesweiten Wohnungsbestand auf. 2008 erfolgt die Zertifizierung gemäß DIN EN ISO 9001.

2010 legte Wertgrund mit Wohnselect D den ersten offenen Immobilienfonds mit Bestandsobjekten auf. Bereits 2011 erreichte das Fondsvolumen 100 Millionen Euro, 1.500 Wohneinheiten waren im Bestand.

Seit 2013 werden Bestandsimmobilien von der hauseigenen Service und Technik GmbH instandgehalten. Gleichzeitig legt das Unternehmen den ersten Immobilienfonds für institutionelle Investoren auf. Ein Jahr später erfolgt die Auflage des Fonds Wertgrund Wohnen D als Individualmandat.

2016 wurde die Wertgrund-Wohnpartner GmbH ins Leben gerufen, sie entwickelt Projekte für den kostengünstigen Bau von Mietwohnungen. Aktuell werden etwa 8.000 Wohneinheiten an 8 Standorten von Wertgrund Mitarbeitern verwaltet und gemanagt.

Wertgrund ist in folgenden Orten ansässig:

Immobilien AG und Asset Management GmbH sind in München beheimatet.

Die Wertgrund-Wohnpartner GmbH hat ihren Sitz ebenfalls in München.

Wertgrund Immobilien GmbH und Immobilien Verwaltung GmbH sowie die Service- und Technik GmbH sind im hessischen Süden beheimatet.

In Hamburg hat die Wohnselect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ihr Domizil.

Die besten Depots (mit fetter Prämie) gibt’s hier:

Wohnselect D von Wertgrund: Zielgruppe und mehr

Der im April 2010 aufgelegte Publikumsfonds wurde für private Banken, Vermögensverwalter und Family Office entwickelt. Er investiert in ausgesuchte Bestandsimmobilien an aussichtsreichen Standorten in der BRD. Die Auswahl der Objekte erfolgt durch das erfahrene Management der Wertgrund Gruppe, welches ebenfalls die Bewirtschaftung übernimmt.

Verwaltet wird der Immobilienfonds Wohnselect D von der Hamburger Kapitalverwaltungsgesellschaft der Wertgrund Gruppe.

Bei meinem Test fiel mir die Transparenz der Webseite von Wertgrund sehr positiv auf. Alle Darstellungen und Behauptungen rund um den Fonds Wohnselect D werden durch herunterladbare Dokumente untermauert. Darüber hinaus beantwortet das Unternehmen eventuell aufkommende Fragen in Form von Unterlagen zum Download.

Aktuell kostet ein Fondsanteil inklusive 5 % Ausgabeaufschlag 108,59 Euro. Derzeit wird ein Anteil für 103,42 Euro zurückgenommen.

Die Wertgrund-Gruppe dokumentiert die Wertentwicklung des offenen Immobilienfonds transparent und leicht verständlich. Keinerlei Anlass für Kritik beim Test. Einem Chart entsprechend hat der Fonds seit Auflage fast 100 % zugelegt. Bei der Angabe sind die jährlichen Ausschüttungen berücksichtigt.

Meinen Erfahrungen entsprechend ist eine Wertentwicklung von fast 10 % pro Jahr alles andere als üblich. Bei vielen meiner Tests schwankte die Wertentwicklung um die 3 % p. a. Ich wollte der Ursache auf die Spur kommen und interessierte mich daher für die Anlagestrategie.

Wie legt der Fonds Wohnselect D an?

Ziel des Fonds ist die bestmögliche Diversifikation, die hochwertigen Wohnimmobilien des Portfolios sind auf ausgewählte Standorte innerhalb der BRD verteilt. Für Anleger dauerhaft attraktive und nachhaltige Renditen werden durch aktive Bewirtschaftung, und werteorientiertes Management erreicht.

Kriterien für die Investition

Wohnselect D investiert in Standorte mit erwiesenem Potenzial für Wachstum und Mietsteigerung. Das Geld fließt überwiegend in Bestands-Immobilien, aber auch in Projektentwicklungen. Zur Gewährleistung eines effizienten Managements vor Ort optimiert Wertgrund ständig die Standorte. Unter den Bestands-Wohnimmobilien befindet sich nur ein sehr geringer Anteil an Gewerbeimmobilien.

Erworben werden Einzelobjekte, kleinere Immobilien-Portfolios und in der Entwicklung befindliche Projekte im Rahmen von 5 bis 50 Millionen Euro. Fokussiert werden gute Lagen in den Innenstädten respektive in direkt anschließenden Gebieten. Gemäß den Erfahrungen des Fondsmanagements bestehen in städtischen und stadtnahen Lagen für gute bis mittlere Wohnungen langfristiges Vermietungspotenzial. Beim Erwerb eines Objektes darf der Leerstand maximal 25 % ausmachen. Letztlich investiert der Fonds in Immobilien mit Rückstau bei der Instandhaltung und/oder der energetischen Sanierung.

Weitere Informationen zum Wohnselect D ISIN: DE000A1CUAY0

Verantwortliche Fondsgesellschaft – PGIM Real Estate Germany.

Fondsvolumen aktuell 245, 75 Millionen Euro.

Erträge werden ausgeschüttet.

Total Expense Ratio (TER) 1,83 % pro Jahr.

Es gibt keine Mindestanlagesumme.

Das Depot bei der Caceis Bank ist gebührenpflichtig (0,03 % p. a.)

Wertentwicklung über 10 Jahre 96,08 %.

Wertentwicklung über 5 Jahre 51,46 %.

Ausschüttungen des Fonds

Juni 2017 pro Anteil 2,44 Euro.

Dezember 2017 – 49,96 Euro.

Juni 2019 – 0,50 Euro.

Juni 2020 – 1,15 Euro.

Vorteile für Anleger: noch mehr Transparenz

Mein Test ist von sehr guten Erfahrungen geprägt, denn Wertgrund lässt hinsichtlich des Fonds Wohnselect D keinerlei Fragen unbeantwortet. Du kannst Dir bei Interesse eine Liste mit allen Objekten herunterladen, zudem steht eine Tabelle mit der aktuellen Bewertung für jedes Objekt bereit.

Von diesem Transparenz-Niveau kann mancher Mitbewerber lernen. Auf der Webseite des Anbieters sind alle Informationen gelistet und erklärt, die zum Erwerb von Fondsanteilen notwendig erscheinen.

Keine Kritik am Wohnselect D?

Das wäre zu schön um wahr zu sein, denn es gibt zumindest einen Aspekt, welcher kritisch betrachtet werden sollte. Die Gesamtkostenquote ist mit 1,83 % pro Jahr ziemlich hoch. Jetzt kannst Du Dich natürlich fragen, warum die Verwaltung eines Immobilienfonds so teuer sein muss – allerdings sind viele andere Immobilienfonds ähnlich teuer.

Wer sich dagegen für einen ETF oder REIT entscheidet, kann hier wesentlich günstigere Möglichkeiten nutzen und erhält dadurch in vielen Fällen eine höhere Rendite.

Keine Gebühren mehr für besonders gute Entwicklung, aber Ongoing Charges

Fonds-Anleger müssen jetzt nicht mehr tiefer in die Tasche greifen, wenn das Management besonders erfolgreich war. Allerdings wollen die Fondsmanager diese Einbußen nicht hinnehmen und stellen daher, die so bezeichneten „Ongoing Charges“ in Rechnung. Darin enthalten sind alle Kosten, die in der TER nicht aufgeführt sind.

Meine Meinung zum Immobilienfonds Wohnselect D von Wertgrund

Mittlerweile ist meine Begeisterung hinsichtlich der Webseiten-Transparenz etwas eingetrübt. Es gibt auf der Internetpräsenz einige schwammige Formulierungen, die so oder so interpretiert werden können. Ein Beispiel, sinngemäß wiedergegeben:

„Die Kosten sind bei der Bemessung der Wertentwicklung berücksichtigt“. Optimistische Marktteilnehmer schließen daraus womöglich, dass es sich bei der Wertentwicklung von knapp 10 % p. a. um eine Netto-Angabe handelt.

Die größte Kritik trifft aber die TER mitsamt der Innovation „Ongoing Charges“. Meiner Meinung entsprechend sollte eine der wichtigsten Zahlen unmissverständlich wiedergegeben werden.

Ungeachtet dessen halte ich die TER für unangebracht, weil das Management dieses Fonds zwar seiner Aufgabe nachkommt, aber auch nicht mehr. Wenn ich eine Entscheidung dafür oder dagegen treffen müsste, hätte die Suche nach einem billigeren Konkurrenzprodukt höchste Priorität.

Unter den gemanagten Immobilienfonds kann seitens der Erträge kein Mitbewerber zum Wohnselect D aufschließen. Allerdings belegt der Fonds von Wertgrund auch bei den Kosten den ersten Platz.

Ergo kommt nur ein Immobilien ETF zum Vergleich infrage, wenn möglich mit globaler Ausrichtung.

Mit Immobilien ETFs attraktive Rendite bei niedrigen Kosten erzielen

VanEck Vectors Global Real Estate ETF ISIN: NL0009690239

Der im März 2011 in den Niederlanden aufgelegte ETF bildet seinen Referenzindex vollständig physisch replizierend nach. Seine Fondsgröße liegt mit knapp 90 Millionen Euro unterhalb des von Fachleuten empfohlenen Werts. Die Gesamtkosten sind mit 0,25 % pro Jahr angegeben, allerdings lässt die Tracking-Differenz von minus 0,20 % darauf schließen, dass der ETF kostengünstiger als gedacht ist.

Ausschüttungen

2016 schüttete der ETF pro Anteil 1,23 Euro aus.

2017 sank die Ausschüttung pro Anteil auf 1,10 Euro.

2018 wurden pro ETF Anteil 1,52 Euro ausgeschüttet.

2019 erhielten Anleger pro Anteil 1,38 Euro.

2020 sollen pro Anteil 1,50 Euro ausgeschüttet werden.

Wertentwicklung inklusive Ausschüttung

2015 plus 14,96 %.

2016 minus 0,11 %.

2017 minus 3,79 %.

2018 plus 0,23 %.

2019 plus 22,58 %.

Bei 4 Brokern ist der ETF aktuell sparplanfähig, 2 Anbieter führen die Sparraten zeitweise kostenfrei aus.

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF ISIN: IE00B1FZS350

Weltweit in etablierten Märkten von der Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften profitieren, stellt der 2006 in Irland aufgelegte ETF in Aussicht. Er bildet seinen Referenzindex physisch replizierend nach, ist ausschüttend konzipiert und weist eine Fondsgröße von 1,7 Milliarden Euro auf. Seine Gesamtkostenquote ist mit jährlich 0,59 % angegeben, die Tracking-Differenz mit 0,20 %. Ein Anteil kostet aktuell 19,30 Euro.

Ausschüttungen

2016 pro Anteil 0,68 Euro, entspricht einer Ausschüttungsrendite von 3,08 %.

2017 – 0,65 Euro – 2,80 %.

2018 – 0,81 Euro – 3,67 %.

2019 – 0,69 Euro – 3,34 %.

2020 sind 0,64 Euro pro Anteil geplant.

Wertentwicklung inklusive Ausschüttung

2015 plus 9,50 %.

2016 plus 8,12 %.

2017 minus 2,62 %.

2018 minus 1,01 %.

2019 plus 23,57 %.

Der ETF ist gegenwärtig bei 13 Brokern sparplanfähig, 2 von ihnen führen die Sparraten im Rahmen von Aktionen kostenfrei aus.

Mein Fazit

Gegen den Immobilienfonds Wohnselect D des Anbieters Wertgrund ist bis auf die Kostenstruktur nichts einzuwenden. Kritik geübt werden muss jedoch aufgrund vieler schwammiger Formulierungen auf der Webseite, an Stellen, an denen nur Klarheit weiterhilft. Zudem fehlt mir als interessierter Anleger eine zuverlässige Kostenangabe.

Ansonsten scheint die Strategie des Fondsmanagements aufzugehen: In B-Lagen nach lukrativen Objekten suchen rentiert mehr als in A-Lagen.

Die Entscheidung für oder gegen den Wohnselect D Immobilienfonds von Wertgrund liegt bei Dir und sollte von Aspekten wie Risikoprofil, Anlageziel und Investitionsdauer abhängig sein.

Dein Depotstudent Dominik

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2 Kommentare

  1. Bei allem Respekt, aber an deiner Stelle würde ich diesen Post nochmal massiv überarbeiten – ich habe nach 30s googeln eine ganz genaue Kostenaufstellung gefunden (Spoiler: es sind keine 7,20%) und einen Immobilienfonds dann mit Aktien-ETFs zu vergleichen spricht auch wenig von Fachkompetenz (letztere investieren zwar in Immobilienunternehmen, allerdings über Aktien mit entsprechender Volatilität. Solche unterschiedlichen Assetklassen zu vergleichen und sich dann nur auf Kosten und Rendite zu beschränken ist bestenfalls Unwissenheit und schlimmstenfalls grob fahrlässig – du sagst zwar, dass jeder das selber entscheiden soll, aber unterschätze bitte nicht, wie viele deiner Leser kaum Ahnung von dem Thema haben und sich dann von solchen fachlich falschen Posts beeinflussen lassen.

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